kalkulácia úveru

Hypotéka: Koľko peňazí si treba našetriť pred žiadosťou o úver?

18. 1. 2022
|
Dĺžka čítania: 10 min.

V súčasnosti sú už 100 % hypotéky minulosťou. Zvyšný obnos peňazí potrebný na kúpu nehnuteľnosti treba doplatiť z vlastného vrecka. Dofinancovanie hypotéky sa preto zvyčajne rieši spotrebným úverom. Čo však robiť v prípade, ak vám takéto riešenie nevyhovuje? Poradíme vám, ako sa na túto situáciu pripraviť.

Rast cien nehnuteľností je rýchly

Hlavnou charakteristikou realitného trhu na Slovensku je neustále a veľmi rýchle zvyšovanie cien nehnuteľností. Je to najmä z dôvodu dostupných úverov na bývanie, ktoré tvoria významnú časť portfólia bánk. V treťom štvrťroku 2021 dosiahol medziročný rast cien nehnuteľností úroveň až 18,4 %.

Horšie však je, že časy zlatých 100 % hypoték už dávno pominuli, preto treba chýbajúce peniaze získať inou cestou. Pri vysokých cenách nehnuteľností je to ale pre mnohých neriešiteľný problém. Veď samostatné bývanie nie je iba o platení pravidelných mesačných splátok za  hypotéku, ale aj o režijných nákladoch na bývanie

Získanie potrebnej čiastky však nemusí byť vôbec také zložité. Dôležité je najmä to, aby ste si kupovanie nehnuteľnosti nenechali na poslednú chvíľu a na túto situáciu mysleli už niekoľko rokov vopred. Základom je totiž šetrenie.

Vedeli ste, že…

…na Slovensku sme podľa údajov zverejnených NBS pozorovali pokles cien nehnuteľností v rokoch 2008 až 2014? Odvtedy cena nehnuteľností už iba kontinuálne rastie.

Na čo sa treba pripraviť?

Pred žiadosťou o úver treba pamätať na niekoľko dôležitých skutočností, ktoré ovplyvňujú to, koľko peňazí si treba našetriť. V prvom rade je tu dôležité obmedzenie – od roku 2020 platí, že splátky úverov môžu dosiahnuť maximálne 60 % čistého príjmu žiadateľa, a to po odrátaní životného minima. Cieľom tohto opatrenia je zabezpečiť, aby dlžníci mali po zaplatení splátok úverov z čoho žiť. 

Rovnako pamätajte na to, že ako žiadateľ o úver budete musieť splniť aj ďalší ukazovateľ, a to, že vaše celkové úverové zaťaženie nesmie presiahnuť 8-násobok čistého ročného príjmu. Ak zarábate napríklad 15 000 eur ročne, banka vám odklepne úver v maximálnej výške 120 000 eur.

Ak už splácate iný úver, napríklad spotrebný, výška nového úveru sa odpočíta od tohto základu. Pri manželoch a viacerých žiadateľoch sa však príjmy spočítavajú. V nevýhode sú preto najmä samostatní žiadatelia o úver, ktorí pri cenách nehnuteľností vo veľkých mestách nemusia dosiahnuť na vlastné bývanie.

Nakoniec je tu ešte obmedzenie v podobe  pomeru medzi výškou úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti (Loan to Value – LTV). Od júla 2019 totiž výška hypotéky k cene nehnuteľnosti nesmie prekročiť 80 %. Vo výnimočných prípadoch banka umožní najviac 90 %. To núti klientov bánk zamyslieť sa, ako vykryť zvyšný rozdiel.

Možnosti dofinancovania hypotéky

Najlepšie riešenie preto je, ak zvyšných 20 % zo sumy nehnuteľnosti doložíte z vlastných zdrojov. Pri cene 150 000 eur za trojizbový byt vo väčšom meste to však predstavuje čiastku 30 000. Na prvý pohľad je to pre mnohých privysoká suma, no dá sa to a nebude to trvať dlhé roky. 

Vo všeobecnosti na ušetrenie zvyšnej čiastky máte tieto možnosti:

  • pravidelné odkladanie financií a sporenie,

  • stavebné sporenie,

  • investovanie,

  • založenie inej nehnuteľnosti.

Pravidelné odkladanie financií a sporenie

Tu platí jednoduché pravidlo. Čím skôr začnete so sporením, tým lepšie. Pokiaľ však plánujete vlastné bývanie v horizonte 1 až 3 roky, peniaze je vhodné odkladať na bankový účet, prípadne si na tento účel zriaďte samostatný sporiaci účet. Pri takmer nulových úrokoch síce nič nezarobíte, ale v krátkodobom horizonte je lepšie zbytočne neriskovať.

Čo sa týka mesačnej sumy, v ideálnom prípade by malo ísť o čiastku blížiacej sa k plánovanej mesačnej splátke za hypotéku. Výhodou je tiež to, že si takto „na nečisto“ vyskúšate, či a s akým životným štandardom dokážete fungovať. Pri sporení 600 eur za mesiac to predstavuje za tri roky sumu približne viac ako 22 000 eur. 

TIP

Pokiaľ ste na kúpu nehnuteľnosti nemysleli s dostatočným predstihom a ponuka prišla náhle, riešením môže byť aj spotrebný úver. Nezabudnite si však jednotlivé ponuky bankových subjektov porovnať, aby ste si vybrali čo možno najvýhodnejšiu pôžičku. Môžete tak urobiť napríklad na stránke porovnajto.sk.

Investovanie

V prípade, že plánujete kupovať nehnuteľnosť až za 3 a viac rokov, najlepšou cestou sporenia je investovanie. Nezabudnite sa však poradiť so svojim finančným poradcom, ktorý vám navrhne najvhodnejšiu  investičnú stratégiu. Zároveň vám poradí, akú sumu budete musieť investovať, aby vám to v danom čase prinieslo vopred stanovenú cieľovú čiastku.

Istému riziku sa síce nevyhnete, ale je to cesta, ako z dlhodobého pohľadu ochrániť svoje financie pred infláciou a našetriť si väčšiu sumu peňazí. Odporúčame vám však investovať iba do takých podielových fondov, ktoré majú menší ukazovateľ všetkých možných investičných rizík (Indikátor SRRI). Najvhodnejšie sú nasledovné:

  • konzervatívne fondy peňažného trhu,

  • konzervatívne dlhopisové fondy,

  • zmiešané fondy – už na zváženie. Sú síce výnosnejšie ako predchádzajúce fondy, ale aj miera rizika je tu najvyššia.

Stavebné sporenie

Aj v tomto prípade platí, že čím skôr so stavebným sporením začnete, tým lepšie. V porovnaní s investovaním je tu síce omnoho menší výnos, ale zase je to úplne  bez rizika (štátom garantovaná ochrana vkladov do výšky 100 000 eur). 

Svoje peniaze úročíte s 1 % úrokom, a to je viac ako na bežnom sporiacom účte. Zároveň tu môžete získať štátnu prémiu vo výške 70 eur ročne (po splnení podmienok). Nevýhodou je, že musíte počítať s viazanosťou svojich financií, čiže dokladovať účel použitia takto nasporených finančných prostriedkov.

Založenie inej nehnuteľnosti

Ide o najlepšie riešenie, ak potrebujete kúpiť nehnuteľnosť náhle a bez predchádzajúceho sporenia. Jednoducho založíte ešte jednu nehnuteľnosť (napríklad rodičovský dom), čím vaše krytie hypotéky presiahne o požadované percento cenu nehnuteľnosti.

Záver

Jednoznačná odpoveď na to, koľko peňazí budete potrebovať, aby ste si dofinancovali hypotéku, neexistuje.  Záleží to od ceny nehnuteľnosti, z ktorej 20 % pôjde z vášho vrecka. Pokiaľ sa chcete vyhnúť spotrebnému úveru, najlepším riešením je sporenie. Dôležité je však zvážiť faktor času.

Ak plánujete kupovať nehnuteľnosť za 1 – 2 roky, odkladajte si sumu blížiacu sa splátke hypotéky na bežný alebo samostatný sporiaci účet. Ak si chcete zobrať hypotéku až o 3 a viac rokov, výhodné je peniaze investovať do menej rizikových podielových fondov, prípadne využiť možnosť stavebného sporenia.

Ako sa vám tento článok páčil?

Zdieľať článok

Súvisiace články

  • pokladnička v tvare prasiatka
    Pôžičky a úvery
    25. novembra 2022|Dominika Blchová
    Ako si vytvoriť finančnú rezervu?

    Každý človek by mal mať dostatočnú finančnú rezervu. Sú to peniaze, ktoré mu pomôžu v prípade, že príde o prácu alebo nastane iná nečakaná situácia. Pandémia koronavírusu potvrdila, že mnohí Slováci ju aj napriek jej dôležitosti stále nemajú. Chýbajú vám nasporené peniaze a rozmýšľate, ako by ste to vyriešili? Máme pre vás niekoľko tipov.

  • zmluva o pôžičke
    Pôžičky a úvery
    28. septembra 2022|Silvia Múdra
    Zmluva o pôžičke: Na tieto informácie nezabudnite

    Zmluva o pôžičke upravuje požičanie peňazí alebo nejakej veci. Aké podstatné náležitosti by mala takáto zmluva obsahovať? Pozrite si aj vzor zmluvy o pôžičke, podľa ktorého v prípade potreby vytvoríte svoju vlastnú zmluvu medzi veriteľom a dlžníkom.

  • podnikatel
    Pôžičky a úvery
    29. júna 2022|Miroslav Novysedlak
    7 dôvodov, prečo má podnikateľský úver zmysel

    Začínajúce podniky, ktoré chcú expandovať, majú spoločný úmysel – potrebujú financovanie. Hoci by bolo ideálne financovať ich podnikanie z vlastného vrecka, realita je iná. Väčšina začínajúcich podnikateľov nemá rezervný kapitál na investovanie do rastu. Na scénu preto prichádza podnikateľský úver.

  • nové bývanie mladého páru
    Pôžičky a úvery
    15. júna 2022|Silvia Múdra
    Fenomén s názvom hypotéka: Ako získať hypotéku pre mladých?

    Keď sa chce mladý človek osamostatniť a prestať využívať výhody “mama hotela”, má v zásade dve možnosti. Zobrať si podnájom alebo bývať vo vlastnom. Druhá možnosť sa dá zvládnuť s finančnou výpomocou, najčastejšie s hypotékou. Oplatí sa však dnes ešte hypotéka pre mladých? A aké sú jej podmienky?

  • podpis pôžičky
    Pôžičky a úvery
    10. apríla 2022|Silvia Múdra
    Kde najjednoduchšie získate pôžičku bez registra? Poradíme vám

    Nie každému sa podarí získať pôžičku v banke. Tie totiž posudzujú žiadateľov pomerne prísne. Ak ste nepochodili so žiadosťou o úver v banke, prichádzajú na rad iné subjekty, ktoré vám spravidla  vedia poskytnúť pôžičku za menej striktných podmienok. Vybrali sme pre vás niekoľko overených poskytovateľov, u ktorých má šancu na získanie pôžičky takmer každý.

  • svadba
    Pôžičky a úvery
    21. marca 2022|Silvia Múdra
    Oplatí sa brať si pôžičku na svadbu a kde si najlepšie požičať?

    Svadobný deň zažijú tí najšťastnejší z nás len raz. Nepochybne ide o jednu z najdôležitejších udalostí v živote. Svadba však dnes zďaleka nie je lacná záležitosť a nie každý má dostatok financií, aby si ju mohol dovoliť podľa svojich predstáv. Koľko dnes stojí svadobná hostina a aké sú možnosti financovania? Oplatí sa zobrať si na svadbu pôžičku? Kde si výhodne požičať? Prinášame vám užitočné tipy, s ktorými zvládnete financovanie svadby na jednotku.

  • mama a dieťa
    Pôžičky a úvery
    20. marca 2022|Silvia Múdra
    Kde vám poskytnú pôžičku, keď ste na materskej dovolenke?

    Výška materského či rodičovského príspevku často nepostačuje ani na financovanie základných potrieb mamičky s dieťatkom. Obzvlášť vtedy, ak ide o osamelé matky. Ak financie nepostačujú, riešením môže byť pôžička pre ženy na materskej dovolenke. Ako a kde ju môžete získať?

  • Vývoj cien nehnuteľností
    Pôžičky a úvery
    27. februára 2022|Silvia Múdra
    Predpokladaný vývoj cien nehnuteľností

    Kto už pred niekoľkými rokmi investoval do nehnuteľností alebo si zabezpečil vlastné bývanie, ten sa zaiste posledné mesiace radoval. Ceny nehnuteľností totiž rastú raketovým tempom, a netýka sa to iba hlavného mesta. Drahšie sú nielen samotné nehnuteľnosti, ale aj stavebné materiály, čo komplikuje novú výstavbu i rekonštrukcie. Čo nás čaká v roku 2022? Oplatí sa ešte teraz investovať do kúpy domu či bytu alebo je lepšie počkať?

  • Mladí snívajú o pôžičke
    Pôžičky a úvery
    31. januára 2022|Silvia Múdra
    Pôžička pre mladých s prémiou je minulosťou. Čo s ňou získate teraz?

    Pôžička pre mladých so štátnou prémiou už síce neexistuje, ale ľudia do 35 rokov sa môžu stále dostať k výhodnejšej hypotéke. Mladí ľudia majú totiž možnosť získať hypotéku s daňovým bonusom. Poradíme vám, ako si daňový bonus uplatniť a akú sumu s ním ušetríte.

  • 50 EUR
    Pôžičky a úvery
    26. januára 2022|Michaela Pősová
    Chcem požičať peniaze známemu: Je to naozaj dobré rozhodnutie?

    V prípade, že sa ľudia ocitnú v zložitejšej finančnej situácii a sú nútení požičať si peniaze, hľadajú rôzne spôsoby. Spravidla hneď prvou voľbou býva rodina, prípadne nejakí známi. Obrátil sa niekto v tejto záležitosti aj na vás? Pred rozhodnutím zvážte riziko, že vám peniaze nevráti alebo ich vrátenie bude trvať dlhšie, ako ste zo začiatku očakávali. 

  • Smutná žena na gauči
    Pôžičky a úvery
    26. januára 2022|Silvia Múdra
    Čo robiť, keď nezvládate splácať pôžičku? Poradíme vám

    Aj poctivému človeku sa občas môže stať, že nezvláda splácať svoje dlhy a záväzky. Pritom stačí málo - napríklad dlhodobejšia práceneschopnosť, nečakané výdavky, rodinné problémy či aktuálne aj problémy v dôsledku pandémie. Viete, ako takúto situáciu správne riešiť? Poradíme vám. 

  • auta
    Pôžičky a úvery
    24. januára 2022|Silvia Múdra
    Je lepšie kupovať autá na splátky alebo si našetriť vopred?

    Kúpa auta predstavuje pomerne veľkú investíciu. Okrem výberu značky a vybavenia by ste preto mali dôsledne zvážiť aj spôsob financovania. Oplatí sa kupovať autá na splátky alebo je lepšie si na kúpu našetriť a vyplatiť cenu okamžite? Čo získate, ak sa vám podarí nasporiť celú sumu, aké výhody má nákup na lízing alebo s využitím úveru? Odpovede na tieto otázky vám prinášame v nasledujúcom článku.

  • rekonštrukcia bytu
    Pôžičky a úvery
    23. januára 2022|Silvia Múdra
    Potrebujete vynoviť svoj byt? Pomôže vám pôžička na rekonštrukciu

    Každá nehnuteľnosť časom potrebuje menšiu alebo rozsiahlejšiu rekonštrukciu, a to bez ohľadu na to, či ste si kúpili novostavbu alebo starší byt či dom. Rekonštrukcia však môže znamenať finančne náročnú situáciu, a to najmä preto, že ceny stavebných materiálov i prác stále stúpajú. Ak nemáte na tento účel dostatočné úspory, určite oceníte možnosť získať pôžičku na rekonštrukciu.

  • kľúče od nového domu
    Pôžičky a úvery
    22. januára 2022|Miroslav Novysedlak
    Hypotéka vs stavebný úver: Čo sa oplatí viac?

    V prípade, že nemáte vlastné financie na to, aby ste si zabezpečili svoje bývanie, budete musieť siahnuť po dostupných finančných produktoch bánk či sporiteľní. Čo bude pre vás výhodnejšie? Hypotéka či stavebný úver?

  • Podávanie peňazí z ruky do ruky
    Pôžičky a úvery
    22. januára 2022|Martina Pisarčíková
    Výhody a riziká bezúčelového úveru: Poznáte ich?

    Bezúčelový úver patrí k obľúbeným typom úverov. Na trhu ho poskytuje takmer každá banka aj nebanková spoločnosť. Má množstvo výhod a jeho vybavenie je pomerne jednoduché. Pri jeho výbere je ale nutné dávať si pozor. Aké sú najsilnejšie stránky a najväčšie riziká tejto pôžičky?

  • peniaze z ruky do ruky
    Pôžičky a úvery
    20. januára 2022|Silvia Múdra
    Kto vám požičia peniaze ihneď a nenapáli vás?

    Každému sa už niekedy stalo, že ho prekvapili neočakávané výdavky, ktoré zo svojho príjmu nedokázal pokryť. Ak nemáte úspory, jediným riešením môže byť práve pôžička. Najčastejšou voľbou je pôžička z banky alebo z nebankovej spoločnosti. Rýchle pôžičky však so sebou často prinášajú aj riziká. Viete, kto požičia peniaze ihneď, ale zároveň za férových podmienok?

  • radosť z uzavretia online pôžičky
    Pôžičky a úvery
    17. januára 2022|Silvia Múdra
    Chcete si požičať peniaze jednoducho a hneď? S online pôžičkou to nie je nemožné

    Ak si chcete požičať peniaze, nemusíte vôbec navštevovať pobočky finančných inštitúcií. Dnes sa dá takmer všetko vybaviť cez internet, takže aj pôžičku môžete získať rýchlo a jednoducho. Online pôžičku dostanete v banke, nebankovej spoločnosti alebo ako P2P pôžičku. Kto vám požičia najrýchlejšie a kto najvýhodnejšie?

  • žena za počítačom
    Pôžičky a úvery
    16. januára 2022|Silvia Múdra
    Aký príjem musíte mať na získanie úveru v banke? Poradíme vám

    Keď chcete požiadať o úver v banke, musíte mať pravidelný príjem. To je jedna zo základných podmienok pre poskytnutie pôžičky. Častou otázkou však je, aký príjem je potrebný na získanie úveru. Asi najpálčivejšia je táto otázka v prípade hypotekárneho úveru, ktorý je väčšinou nevyhnutný pre zabezpečenie si vlastného bývania. Poradíme vám, aký úver môžete dostať s ohľadom na váš príjem.

  • úroky v bankách sa zvyšujú alebo znižujú
    Pôžičky a úvery
    16. januára 2022|Silvia Múdra
    Veľké porovnanie úrokov v bankách v aktuálnom roku

    Pôžičky na čokoľvek budeme s určitosťou potrebovať aj v roku 2022. Úver, ktorý môžete použiť na akýkoľvek účel, môže byť naozaj výhodný. Musíte si však vyberať obozretne a venovať pozornosť podmienkam, ktoré banky ponúkajú. Ak si plánujete vziať pôžičku, porovnanie aktuálnych úrokov sa vám bude určite hodiť. Myslite pritom však aj na to, že výhodnosť pôžičky sa nedá posudzovať len na základe úrokovej sadzby.

  • rodičia a ich dieťa
    11. januára 2022|Silvia Múdra
    Najlepší účet pre deti? Pozrite si prehľad ponúk jednotlivých bánk

    Plánujete svojej ratolesti založiť vlastný účet v banke? Finančníci by vám za toto rozhodnutie zatlieskali. Detský účet je krokom v ústrety vyššej finančnej gramotnosti. Deti sa prostredníctvom vlastného bankového konta učia efektívne a zodpovedne hospodáriť s vlastnými financiami v bezhotovostnej forme. Ktorá banka vám však poskytne najlepší účet pre deti? Prinášame vám prehľad najzaujímavejších produktov spolu s podmienkami a výhodami.

  • budík
    Pôžičky a úvery
    10. januára 2022|Silvia Múdra
    Čo je to inflácia a ako sa pred ňou ochrániť?

    O inflácii toho v poslednej dobe počúvame mimoriadne veľa. Je to kvôli jej nadpriemernému rastu v roku 2021. Čo všetko vlastne inflácia ovplyvňuje a môžeme sa pred ňou nejako chrániť? Ak áno, ako? V nasledujúcich riadkoch sme pre vás pripravili výber najdôležitejších informácií.

  • zamýšľajúci sa muž
    Pôžičky a úvery
    04. januára 2022|Silvia Múdra
    Ako získať úver, keď ste v registri? Poradíme vám vhodný postup

    Máte záznam v úverovom registri, no aj napriek tomu potrebujete peniaze? Hoci sú v tomto prípade možnosti obmedzené, predsa len existujú spôsoby, ako sa k peniazom dostať. Záleží, samozrejme, aj od toho, o aký záznam v registri ide. V nasledujúcich riadkoch vám poradíme, ako na to.

  • Podmienky k bývaniu
    Pôžičky a úvery
    31. decembra 2021|Silvia Múdra
    Aké podmienky musíte splniť, aby ste získali pôžičku na bývanie?

    Pôžička na bývanie je mnohokrát nevyhnutnosťou, ak si chcete kúpiť byt alebo dom. Existuje hneď niekoľko typov pôžičiek na bývanie, ktoré môžete využiť na nadobudnutie nehnuteľnosti či jej rekonštrukciu. V nasledujúcich riadkoch sa zameriame najmä na hypotekárne úvery a podmienky ich získania v našich bankách.

  • Dve Aziatky nad PC a mobilom
    Pôžičky a úvery
    31. decembra 2021|Silvia Múdra
    Zišiel by sa vám úver pre mladých? Pozrite sa, či spĺňate podmienky

    Kto z nás by nechcel na hypotéke ušetriť? Pozrite sa s nami na to, či spĺňate podmienky pre získanie hypotéky pre mladých. Ak totiž nemáte viac ako 35 rokov a vaša mzda je v stanovenom limite, môžete získať zaujímavé zvýhodnenie vo forme daňovej úľavy.

  • Percento pod lupou
    Pôžičky a úvery
    29. decembra 2021|Michaela Pősová
    Sú najnižšie úroky skutočne to najlepšie? Poradíme vám

    Pri rozhodovaní medzi jednotlivými typmi pôžičiek drvivá väčšina ľudí berie do úvahy iba výšku úroku. Domnievajú sa totiž, že čím bude mať ich pôžička nižší úrok, tým bude výhodnejšia. Reklamné spoty a letáky nasľubujú klientom čokoľvek, realita však môže byť niekde inde. A tak je aj výhodnosť pôžičky definovaná mnohými inými premennými, nielen výškou úroku.