Hypotéka: Koľko peňazí si treba našetriť pred žiadosťou o úver?

V súčasnosti sú už 100 % hypotéky minulosťou. Zvyšný obnos peňazí potrebný na kúpu nehnuteľnosti treba doplatiť z vlastného vrecka. Dofinancovanie hypotéky sa preto zvyčajne rieši spotrebným úverom. Čo však robiť v prípade, ak vám takéto riešenie nevyhovuje? Poradíme vám, ako sa na túto situáciu pripraviť.

Rast cien nehnuteľností je rýchly

Hlavnou charakteristikou realitného trhu na Slovensku je neustále a veľmi rýchle zvyšovanie cien nehnuteľností. Je to najmä z dôvodu dostupných úverov na bývanie, ktoré tvoria významnú časť portfólia bánk. V treťom štvrťroku 2021 dosiahol medziročný rast cien nehnuteľností úroveň až 18,4 %.

Horšie však je, že časy zlatých 100 % hypoték už dávno pominuli, preto treba chýbajúce peniaze získať inou cestou. Pri vysokých cenách nehnuteľností je to ale pre mnohých neriešiteľný problém. Veď samostatné bývanie nie je iba o platení pravidelných mesačných splátok za  hypotéku, ale aj o režijných nákladoch na bývanie. 

Získanie potrebnej čiastky však nemusí byť vôbec také zložité. Dôležité je najmä to, aby ste si kupovanie nehnuteľnosti nenechali na poslednú chvíľu a na túto situáciu mysleli už niekoľko rokov vopred. Základom je totiž šetrenie.

Na čo sa treba pripraviť?

Pred žiadosťou o úver treba pamätať na niekoľko dôležitých skutočností, ktoré ovplyvňujú to, koľko peňazí si treba našetriť. V prvom rade je tu dôležité obmedzenie – od roku 2020 platí, že splátky úverov môžu dosiahnuť maximálne 60 % čistého príjmu žiadateľa, a to po odrátaní životného minima. Cieľom tohto opatrenia je zabezpečiť, aby dlžníci mali po zaplatení splátok úverov z čoho žiť. 

Rovnako pamätajte na to, že ako žiadateľ o úver budete musieť splniť aj ďalší ukazovateľ, a to, že vaše celkové úverové zaťaženie nesmie presiahnuť 8-násobok čistého ročného príjmu. Ak zarábate napríklad 15 000 eur ročne, banka vám odklepne úver v maximálnej výške 120 000 eur.

Ak už splácate iný úver, napríklad spotrebný, výška nového úveru sa odpočíta od tohto základu. Pri manželoch a viacerých žiadateľoch sa však príjmy spočítavajú. V nevýhode sú preto najmä samostatní žiadatelia o úver, ktorí pri cenách nehnuteľností vo veľkých mestách nemusia dosiahnuť na vlastné bývanie.

Nakoniec je tu ešte obmedzenie v podobe  pomeru medzi výškou úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti (Loan to Value – LTV). Od júla 2019 totiž výška hypotéky k cene nehnuteľnosti nesmie prekročiť 80 %. Vo výnimočných prípadoch banka umožní najviac 90 %. To núti klientov bánk zamyslieť sa, ako vykryť zvyšný rozdiel.

Možnosti dofinancovania hypotéky

Najlepšie riešenie preto je, ak zvyšných 20 % zo sumy nehnuteľnosti doložíte z vlastných zdrojov. Pri cene 150 000 eur za trojizbový byt vo väčšom meste to však predstavuje čiastku 30 000. Na prvý pohľad je to pre mnohých privysoká suma, no dá sa to a nebude to trvať dlhé roky. 

Vo všeobecnosti na ušetrenie zvyšnej čiastky máte tieto možnosti:

• pravidelné odkladanie financií a sporenie,

• stavebné sporenie,

• investovanie,

• založenie inej nehnuteľnosti.

Pravidelné odkladanie financií a sporenie

Tu platí jednoduché pravidlo. Čím skôr začnete so sporením, tým lepšie. Pokiaľ však plánujete vlastné bývanie v horizonte 1 až 3 roky, peniaze je vhodné odkladať na bankový účet, prípadne si na tento účel zriaďte samostatný sporiaci účet. Pri takmer nulových úrokoch síce nič nezarobíte, ale v krátkodobom horizonte je lepšie zbytočne neriskovať.

Čo sa týka mesačnej sumy, v ideálnom prípade by malo ísť o čiastku blížiacej sa k plánovanej mesačnej splátke za hypotéku. Výhodou je tiež to, že si takto „na nečisto“ vyskúšate, či a s akým životným štandardom dokážete fungovať. Pri sporení 600 eur za mesiac to predstavuje za tri roky sumu približne viac ako 22 000 eur. 

Investovanie

V prípade, že plánujete kupovať nehnuteľnosť až za 3 a viac rokov, najlepšou cestou sporenia je investovanie. Nezabudnite sa však poradiť so svojim finančným poradcom, ktorý vám navrhne najvhodnejšiu  investičnú stratégiu. Zároveň vám poradí, akú sumu budete musieť investovať, aby vám to v danom čase prinieslo vopred stanovenú cieľovú čiastku.

Istému riziku sa síce nevyhnete, ale je to cesta, ako z dlhodobého pohľadu ochrániť svoje financie pred infláciou a našetriť si väčšiu sumu peňazí. Odporúčame vám však investovať iba do takých podielových fondov, ktoré majú menší ukazovateľ všetkých možných investičných rizík (Indikátor SRRI). Najvhodnejšie sú nasledovné:

• konzervatívne fondy peňažného trhu,

• konzervatívne dlhopisové fondy,

• zmiešané fondy – už na zváženie. Sú síce výnosnejšie ako predchádzajúce fondy, ale aj miera rizika je tu najvyššia.

Stavebné sporenie

Aj v tomto prípade platí, že čím skôr so stavebným sporením začnete, tým lepšie. V porovnaní s investovaním je tu síce omnoho menší výnos, ale zase je to úplne  bez rizika (štátom garantovaná ochrana vkladov do výšky 100 000 eur). 

Svoje peniaze úročíte s 1 % úrokom, a to je viac ako na bežnom sporiacom účte. Zároveň tu môžete získať štátnu prémiu vo výške 70 eur ročne (po splnení podmienok). Nevýhodou je, že musíte počítať s viazanosťou svojich financií, čiže dokladovať účel použitia takto nasporených finančných prostriedkov.

Založenie inej nehnuteľnosti

Ide o najlepšie riešenie, ak potrebujete kúpiť nehnuteľnosť náhle a bez predchádzajúceho sporenia. Jednoducho založíte ešte jednu nehnuteľnosť (napríklad rodičovský dom), čím vaše krytie hypotéky presiahne o požadované percento cenu nehnuteľnosti.

Záver

Jednoznačná odpoveď na to, koľko peňazí budete potrebovať, aby ste si dofinancovali hypotéku, neexistuje.  Záleží to od ceny nehnuteľnosti, z ktorej 20 % pôjde z vášho vrecka. Pokiaľ sa chcete vyhnúť spotrebnému úveru, najlepším riešením je sporenie. Dôležité je však zvážiť faktor času.

Ak plánujete kupovať nehnuteľnosť za 1 – 2 roky, odkladajte si sumu blížiacu sa splátke hypotéky na bežný alebo samostatný sporiaci účet. Ak si chcete zobrať hypotéku až o 3 a viac rokov, výhodné je peniaze investovať do menej rizikových podielových fondov, prípadne využiť možnosť stavebného sporenia.