Ako na predčasné splatenie hypotéky?

Hypotekárny úver je vo svojej podstate úver s dlhodobou splatnosťou určený na financovanie bývania, zabezpečený nehnuteľnosťou. Z jeho dlhej, zo zákona maximálne až 30 ročnej splatnosti, vyplývajú aj jeho výhodnejšie podmienky v porovnaní s krátkodobými úvermi. Aké sú však možnosti, keď sa rozhodneme hypotéku splatiť predčasne? Dá sa to bez problémov alebo je to zbytočne predražené? Čítajte všetko, čo potrebujete vedieť o predčasnom splatení hypotéky.

Dá sa to, aj keď...

...to nie je úplne bežné. Nemáme k dispozícii štatistiky predčasne splatených hypoték  nesúvisiacich s ich refinancovaním, predpokladajme ale, že ich je približne do 5 % zo všetkých úverov na bývanie. Je to z toho dôvodu, že dlhodobý úver na financovanie bývania zaistený nehnuteľnosťou – hypotéku – volia ľudia, ktorí nemajú vlastné financie. Je tiež vysoký predpoklad, že ich najbližšie roky ani mať nebudú, z čoho vyplýva, že nebudú mať ani z čoho hypotéku predčasne splatiť.

Predpokladajme ďalej, že nad predčasným splatením hypotéky uvažujú najmä dlžníci, ktorí nie sú stotožnení s dlhodobým úverovým zaťažením, ale v čase, keď šli do hypotéky, nemali inú a z dlhodobého hľadiska, výhodnejšiu možnosť financovania vlastného bývania. Pre týchto dlžníkov je preto otvorená možnosť predčasného splatenia dlhodobého úveru na bývanie, ktorá vlastne ide proti samotnému princípu hypotekárneho úverovania.

Ako sa to dá?

Podľa   Smernice Európskeho parlamentu a Rady Európy má každý právo na predčasné splatenie úveru na bývanie kedykoľvek počas trvania zmluvy o úvere. Presné podmienky, vrátane poplatkov, sú však vecou národnej legislatívnej úpravy každej krajiny. Možnosť predčasného splatenia úveru na bývanie pred lehotou splatnosti je u nás riešená v § 18   Zákona č. 90/2016 Z.z. o úveroch na bývanie, a dokonca to už pár rokov nie je také drahé, aby sa to v podstate neoplatilo.

Všetky banky pôsobiace na Slovensku s hypotekárnou licenciou majú pri výške poplatku za predčasné splatenie hypotéky rovnakú pozíciu. Podmienky „umravnila“  v roku 2016 takzvaná „Beblavého konštanta“„Beblavého konštanta“   v zákone o úveroch na bývanie: poplatok za predčasné splatenie hypotekárneho úveru je maximálne 1 % z predčasne splatenej sumy v čase podania žiadosti o predčasné splatenie. Tento poplatok môže zahŕňať len oprávnené náklady banky súvisiace s predčasným splatením hypotéky a  banka poplatok môže, ale nemusí uplatniť. Uplatňujú ho samozrejme všetky banky.

Je preto  veľmi dôležité správne načasovať  predčasné splatenie, pretože 1 % v behu času trvania hypotéky nie je vo finančnom prepočte rovnaké číslo. Je to jednoduchá matematika: nesplatená istina hypotéky je po roku od podpisu zmluvy vyššia, ako po siedmich rokoch splácania. Preto je pri zvažovaní predčasného splatenia hypotéky dôležité presne rátať podobne, ako ste   počítali, keď ste si hypotéku vyberali. Druhou a pre viacerých zrejme zaujímavejšou možnosťou, ktorá je „zadarmo“, je predčasné splatenie v termíne výročia fixácie.

Fixácia a predčasné splatenie

Fixáciu úroku hypotéky môžeme smelo nazvať „obojstrannou win-win poistkou“ dlžníka aj banky. Fixácia úroku – čiže jeho nemennosť na dohodnutý čas – znamená istotu stabilnosti výšky úroku a splátky pre dlžníka, a zároveň predpokladanú istotu zo strany banky, že v čase fixácie nebude chcieť dlžník hypotéku splatiť predčasne.

Termín výročia fixácie je z ekonomického pohľadu najlepší čas na predčasné splatenie hypotéky, pretože banka od vás vtedy nesmie žiadať žiaden poplatok. Problémom môže byť trvanie fixácie – podľa zákona je ho možné dohodnúť na jeden až 30 rokov. Bežný štandard sú 5 a viac ročné fixácie úrokov hypotéky.

Čiastočné alebo úplné predčasné splatenie

Pri zvažovaní splatenia hypotéky pred lehotou splatnosti máte dve možnosti:  úplné alebo čiastočné predčasné splatenie. Niektoré banky čiastočné predčasné splatenie nazývajú aj mimoriadny vklad a prakticky ide o sumu, o ktorú si znížite zostatkovú istinu úveru, z ktorej sa vám vyrátajú nové úroky a nižšia splátka. Postup a poplatok sú pri čiastočnom a úplnom predčasnom splatení rovnaké.

Postup  predčasného splatenia hypotéky:

• ešte raz si premyslite, či financie na predčasné splatenie, ktoré máte dnes, nebudete zajtra potrebovať na niečo dôležitejšie,

• ak ste sa definitívne rozhodli, neváhajte a určite si termín predčasného splatenia,

• prepočítajte si výšku zostatku a poplatku  k termínu, kedy chcete hypotéku splatiť,

• požiadajte písomne  banku o predčasné splatenie,

• banka je povinná bezodkladne a bezodplatne poskytnúť vám všetky potrebné informácie a podklady, vrátane presného vyčíslenia výšky zostatku,

• po obojstrannej dohode na termíne predčasného splatenia treba k tomuto termínu zostatok úveru jednorazovo uhradiť,

• ak ide o predčasné splatenie v čase výročia fixácie, je bezplatné,

• mimo výročia fixácie  zaplatíte okrem zostatku dlhu aj poplatok 1 %  zo sumy zostatku dlhu.

Ako rýchlo sa dá hypotéka splatiť?

Otázka by skôr mala znieť: „Kedy najskôr po uzavretí úverovej zmluvy sa dá hypotéka splatiť predčasne?“„Kedy najskôr po uzavretí úverovej zmluvy sa dá hypotéka splatiť predčasne?“   V podstate hocikedy, pretože v zákone je doslova napísané:  „kedykoľvek počas doby trvania zmluvy“„kedykoľvek počas doby trvania zmluvy“. Fixácia úroku už nie je teda zásadnou prekážkou a poplatok za predčasné splatenie v podstate tiež nie. Otázka je samozrejme, či sa predčasné splatenie oplatí, ale ruku na kreditku: ak sa rozhodneme predčasne splatiť zostatok hypotéky vo výške desiatok tisíc €, zrejme máme aj pár stovák na 1 % poplatok.