Muž so ženou

Ako na predčasné splatenie hypotéky?

26. 9. 2021
|
Dĺžka čítania: 8 min.

Hypotekárny úver je vo svojej podstate úver s dlhodobou splatnosťou určený na financovanie bývania, zabezpečený nehnuteľnosťou. Z jeho dlhej, zo zákona maximálne až 30 ročnej splatnosti, vyplývajú aj jeho výhodnejšie podmienky v porovnaní s krátkodobými úvermi. Aké sú však možnosti, keď sa rozhodneme hypotéku splatiť predčasne? Dá sa to bez problémov alebo je to zbytočne predražené? Čítajte všetko, čo potrebujete vedieť o predčasnom splatení hypotéky.

Dá sa to, aj keď...

...to nie je úplne bežné. Nemáme k dispozícii štatistiky predčasne splatených hypoték  nesúvisiacich s ich refinancovaním, predpokladajme ale, že ich je približne do 5 % zo všetkých úverov na bývanie. Je to z toho dôvodu, že dlhodobý úver na financovanie bývania zaistený nehnuteľnosťou – hypotéku – volia ľudia, ktorí nemajú vlastné financie. Je tiež vysoký predpoklad, že ich najbližšie roky ani mať nebudú, z čoho vyplýva, že nebudú mať ani z čoho hypotéku predčasne splatiť.


Predpokladajme ďalej, že nad predčasným splatením hypotéky uvažujú najmä dlžníci, ktorí nie sú stotožnení s dlhodobým úverovým zaťažením, ale v čase, keď šli do hypotéky, nemali inú a z dlhodobého hľadiska, výhodnejšiu možnosť financovania vlastného bývania. Pre týchto dlžníkov je preto otvorená možnosť predčasného splatenia dlhodobého úveru na bývanie, ktorá vlastne ide proti samotnému princípu hypotekárneho úverovania.

Ako sa to dá?

Podľa   Smernice Európskeho parlamentu a Rady Európy má každý právo na predčasné splatenie úveru na bývanie kedykoľvek počas trvania zmluvy o úvere. Presné podmienky, vrátane poplatkov, sú však vecou národnej legislatívnej úpravy každej krajiny. Možnosť predčasného splatenia úveru na bývanie pred lehotou splatnosti je u nás riešená v § 18   Zákona č. 90/2016 Z.z. o úveroch na bývanie, a dokonca to už pár rokov nie je také drahé, aby sa to v podstate neoplatilo.


Všetky banky pôsobiace na Slovensku s hypotekárnou licenciou majú pri výške poplatku za predčasné splatenie hypotéky rovnakú pozíciu. Podmienky „umravnila“  v roku 2016 takzvaná „Beblavého konštanta“„Beblavého konštanta“   v zákone o úveroch na bývanie: poplatok za predčasné splatenie hypotekárneho úveru je maximálne 1 % z predčasne splatenej sumy v čase podania žiadosti o predčasné splatenie. Tento poplatok môže zahŕňať len oprávnené náklady banky súvisiace s predčasným splatením hypotéky a  banka poplatok môže, ale nemusí uplatniť. Uplatňujú ho samozrejme všetky banky.


Je preto  veľmi dôležité správne načasovať  predčasné splatenie, pretože 1 % v behu času trvania hypotéky nie je vo finančnom prepočte rovnaké číslo. Je to jednoduchá matematika: nesplatená istina hypotéky je po roku od podpisu zmluvy vyššia, ako po siedmich rokoch splácania. Preto je pri zvažovaní predčasného splatenia hypotéky dôležité presne rátať podobne, ako ste   počítali, keď ste si hypotéku vyberali. Druhou a pre viacerých zrejme zaujímavejšou možnosťou, ktorá je „zadarmo“, je predčasné splatenie v termíne výročia fixácie.

Fixácia a predčasné splatenie

Fixáciu úroku hypotéky môžeme smelo nazvať „obojstrannou win-win poistkou“ dlžníka aj banky. Fixácia úroku – čiže jeho nemennosť na dohodnutý čas – znamená istotu stabilnosti výšky úroku a splátky pre dlžníka, a zároveň predpokladanú istotu zo strany banky, že v čase fixácie nebude chcieť dlžník hypotéku splatiť predčasne.


Termín výročia fixácie je z ekonomického pohľadu najlepší čas na predčasné splatenie hypotéky, pretože banka od vás vtedy nesmie žiadať žiaden poplatok. Problémom môže byť trvanie fixácie – podľa zákona je ho možné dohodnúť na jeden až 30 rokov. Bežný štandard sú 5 a viac ročné fixácie úrokov hypotéky.


Vedeli ste, že...

... už viac než rok nielen na Slovensku, ale prakticky v celej Európe, láme hypotekárny trh historické rekordy? Aj v súvislosti s nevídaným znížením úrokov Európskou centrálnou bankou, ako jedným z opatrení proti koronakríze, sú hypotéky najdostupnejšie odvtedy, čo sú na úverovom trhu. Banky sa doslova predháňajú v tom, ktorá ponúkne lepšie podmienky „prenosu“ hypotéky od konkurencie.

Čiastočné alebo úplné predčasné splatenie

Pri zvažovaní splatenia hypotéky pred lehotou splatnosti máte dve možnosti:  úplné alebo čiastočné predčasné splatenie. Niektoré banky čiastočné predčasné splatenie nazývajú aj mimoriadny vklad a prakticky ide o sumu, o ktorú si znížite zostatkovú istinu úveru, z ktorej sa vám vyrátajú nové úroky a nižšia splátka. Postup a poplatok sú pri čiastočnom a úplnom predčasnom splatení rovnaké.


Postup  predčasného splatenia hypotéky:


  • ešte raz si premyslite, či financie na predčasné splatenie, ktoré máte dnes, nebudete zajtra potrebovať na niečo dôležitejšie,

  • ak ste sa definitívne rozhodli, neváhajte a určite si termín predčasného splatenia,

  • prepočítajte si výšku zostatku a poplatku  k termínu, kedy chcete hypotéku splatiť,

  • požiadajte písomne  banku o predčasné splatenie,

  • banka je povinná bezodkladne a bezodplatne poskytnúť vám všetky potrebné informácie a podklady, vrátane presného vyčíslenia výšky zostatku,

  • po obojstrannej dohode na termíne predčasného splatenia treba k tomuto termínu zostatok úveru jednorazovo uhradiť,

  • ak ide o predčasné splatenie v čase výročia fixácie, je bezplatné,

  • mimo výročia fixácie  zaplatíte okrem zostatku dlhu aj poplatok 1 %  zo sumy zostatku dlhu.


Náš TIP

Okrem bezplatnej možnosti predčasného splatenia v čase výročia fixácie existuje ešte jedna zaujímavá zákonná možnosť. Raz ročne pri výročí podpisu úverovej zmluvy môžete bez poplatku jednorazovo splatiť až 20 % istiny.

Ako rýchlo sa dá hypotéka splatiť?

Otázka by skôr mala znieť: „Kedy najskôr po uzavretí úverovej zmluvy sa dá hypotéka splatiť predčasne?“„Kedy najskôr po uzavretí úverovej zmluvy sa dá hypotéka splatiť predčasne?“   V podstate hocikedy, pretože v zákone je doslova napísané:  „kedykoľvek počas doby trvania zmluvy“„kedykoľvek počas doby trvania zmluvy“. Fixácia úroku už nie je teda zásadnou prekážkou a poplatok za predčasné splatenie v podstate tiež nie. Otázka je samozrejme, či sa predčasné splatenie oplatí, ale ruku na kreditku: ak sa rozhodneme predčasne splatiť zostatok hypotéky vo výške desiatok tisíc €, zrejme máme aj pár stovák na 1 % poplatok.

Ako sa vám tento článok páčil?

Zdieľať článok

Súvisiace články

  • pokladnička v tvare prasiatka
    Pôžičky a úvery
    25. novembra 2022|Dominika Blchová
    Ako si vytvoriť finančnú rezervu?

    Každý človek by mal mať dostatočnú finančnú rezervu. Sú to peniaze, ktoré mu pomôžu v prípade, že príde o prácu alebo nastane iná nečakaná situácia. Pandémia koronavírusu potvrdila, že mnohí Slováci ju aj napriek jej dôležitosti stále nemajú. Chýbajú vám nasporené peniaze a rozmýšľate, ako by ste to vyriešili? Máme pre vás niekoľko tipov.

  • zmluva o pôžičke
    Pôžičky a úvery
    28. septembra 2022|Silvia Múdra
    Zmluva o pôžičke: Na tieto informácie nezabudnite

    Zmluva o pôžičke upravuje požičanie peňazí alebo nejakej veci. Aké podstatné náležitosti by mala takáto zmluva obsahovať? Pozrite si aj vzor zmluvy o pôžičke, podľa ktorého v prípade potreby vytvoríte svoju vlastnú zmluvu medzi veriteľom a dlžníkom.

  • podnikatel
    Pôžičky a úvery
    29. júna 2022|Miroslav Novysedlak
    7 dôvodov, prečo má podnikateľský úver zmysel

    Začínajúce podniky, ktoré chcú expandovať, majú spoločný úmysel – potrebujú financovanie. Hoci by bolo ideálne financovať ich podnikanie z vlastného vrecka, realita je iná. Väčšina začínajúcich podnikateľov nemá rezervný kapitál na investovanie do rastu. Na scénu preto prichádza podnikateľský úver.

  • nové bývanie mladého páru
    Pôžičky a úvery
    15. júna 2022|Silvia Múdra
    Fenomén s názvom hypotéka: Ako získať hypotéku pre mladých?

    Keď sa chce mladý človek osamostatniť a prestať využívať výhody “mama hotela”, má v zásade dve možnosti. Zobrať si podnájom alebo bývať vo vlastnom. Druhá možnosť sa dá zvládnuť s finančnou výpomocou, najčastejšie s hypotékou. Oplatí sa však dnes ešte hypotéka pre mladých? A aké sú jej podmienky?

  • podpis pôžičky
    Pôžičky a úvery
    10. apríla 2022|Silvia Múdra
    Kde najjednoduchšie získate pôžičku bez registra? Poradíme vám

    Nie každému sa podarí získať pôžičku v banke. Tie totiž posudzujú žiadateľov pomerne prísne. Ak ste nepochodili so žiadosťou o úver v banke, prichádzajú na rad iné subjekty, ktoré vám spravidla  vedia poskytnúť pôžičku za menej striktných podmienok. Vybrali sme pre vás niekoľko overených poskytovateľov, u ktorých má šancu na získanie pôžičky takmer každý.

  • svadba
    Pôžičky a úvery
    21. marca 2022|Silvia Múdra
    Oplatí sa brať si pôžičku na svadbu a kde si najlepšie požičať?

    Svadobný deň zažijú tí najšťastnejší z nás len raz. Nepochybne ide o jednu z najdôležitejších udalostí v živote. Svadba však dnes zďaleka nie je lacná záležitosť a nie každý má dostatok financií, aby si ju mohol dovoliť podľa svojich predstáv. Koľko dnes stojí svadobná hostina a aké sú možnosti financovania? Oplatí sa zobrať si na svadbu pôžičku? Kde si výhodne požičať? Prinášame vám užitočné tipy, s ktorými zvládnete financovanie svadby na jednotku.

  • mama a dieťa
    Pôžičky a úvery
    20. marca 2022|Silvia Múdra
    Kde vám poskytnú pôžičku, keď ste na materskej dovolenke?

    Výška materského či rodičovského príspevku často nepostačuje ani na financovanie základných potrieb mamičky s dieťatkom. Obzvlášť vtedy, ak ide o osamelé matky. Ak financie nepostačujú, riešením môže byť pôžička pre ženy na materskej dovolenke. Ako a kde ju môžete získať?

  • Vývoj cien nehnuteľností
    Pôžičky a úvery
    27. februára 2022|Silvia Múdra
    Predpokladaný vývoj cien nehnuteľností

    Kto už pred niekoľkými rokmi investoval do nehnuteľností alebo si zabezpečil vlastné bývanie, ten sa zaiste posledné mesiace radoval. Ceny nehnuteľností totiž rastú raketovým tempom, a netýka sa to iba hlavného mesta. Drahšie sú nielen samotné nehnuteľnosti, ale aj stavebné materiály, čo komplikuje novú výstavbu i rekonštrukcie. Čo nás čaká v roku 2022? Oplatí sa ešte teraz investovať do kúpy domu či bytu alebo je lepšie počkať?

  • Mladí snívajú o pôžičke
    Pôžičky a úvery
    31. januára 2022|Silvia Múdra
    Pôžička pre mladých s prémiou je minulosťou. Čo s ňou získate teraz?

    Pôžička pre mladých so štátnou prémiou už síce neexistuje, ale ľudia do 35 rokov sa môžu stále dostať k výhodnejšej hypotéke. Mladí ľudia majú totiž možnosť získať hypotéku s daňovým bonusom. Poradíme vám, ako si daňový bonus uplatniť a akú sumu s ním ušetríte.

  • 50 EUR
    Pôžičky a úvery
    26. januára 2022|Michaela Pősová
    Chcem požičať peniaze známemu: Je to naozaj dobré rozhodnutie?

    V prípade, že sa ľudia ocitnú v zložitejšej finančnej situácii a sú nútení požičať si peniaze, hľadajú rôzne spôsoby. Spravidla hneď prvou voľbou býva rodina, prípadne nejakí známi. Obrátil sa niekto v tejto záležitosti aj na vás? Pred rozhodnutím zvážte riziko, že vám peniaze nevráti alebo ich vrátenie bude trvať dlhšie, ako ste zo začiatku očakávali. 

  • Smutná žena na gauči
    Pôžičky a úvery
    26. januára 2022|Silvia Múdra
    Čo robiť, keď nezvládate splácať pôžičku? Poradíme vám

    Aj poctivému človeku sa občas môže stať, že nezvláda splácať svoje dlhy a záväzky. Pritom stačí málo - napríklad dlhodobejšia práceneschopnosť, nečakané výdavky, rodinné problémy či aktuálne aj problémy v dôsledku pandémie. Viete, ako takúto situáciu správne riešiť? Poradíme vám. 

  • auta
    Pôžičky a úvery
    24. januára 2022|Silvia Múdra
    Je lepšie kupovať autá na splátky alebo si našetriť vopred?

    Kúpa auta predstavuje pomerne veľkú investíciu. Okrem výberu značky a vybavenia by ste preto mali dôsledne zvážiť aj spôsob financovania. Oplatí sa kupovať autá na splátky alebo je lepšie si na kúpu našetriť a vyplatiť cenu okamžite? Čo získate, ak sa vám podarí nasporiť celú sumu, aké výhody má nákup na lízing alebo s využitím úveru? Odpovede na tieto otázky vám prinášame v nasledujúcom článku.

  • rekonštrukcia bytu
    Pôžičky a úvery
    23. januára 2022|Silvia Múdra
    Potrebujete vynoviť svoj byt? Pomôže vám pôžička na rekonštrukciu

    Každá nehnuteľnosť časom potrebuje menšiu alebo rozsiahlejšiu rekonštrukciu, a to bez ohľadu na to, či ste si kúpili novostavbu alebo starší byt či dom. Rekonštrukcia však môže znamenať finančne náročnú situáciu, a to najmä preto, že ceny stavebných materiálov i prác stále stúpajú. Ak nemáte na tento účel dostatočné úspory, určite oceníte možnosť získať pôžičku na rekonštrukciu.

  • kľúče od nového domu
    Pôžičky a úvery
    22. januára 2022|Miroslav Novysedlak
    Hypotéka vs stavebný úver: Čo sa oplatí viac?

    V prípade, že nemáte vlastné financie na to, aby ste si zabezpečili svoje bývanie, budete musieť siahnuť po dostupných finančných produktoch bánk či sporiteľní. Čo bude pre vás výhodnejšie? Hypotéka či stavebný úver?

  • Podávanie peňazí z ruky do ruky
    Pôžičky a úvery
    22. januára 2022|Martina Pisarčíková
    Výhody a riziká bezúčelového úveru: Poznáte ich?

    Bezúčelový úver patrí k obľúbeným typom úverov. Na trhu ho poskytuje takmer každá banka aj nebanková spoločnosť. Má množstvo výhod a jeho vybavenie je pomerne jednoduché. Pri jeho výbere je ale nutné dávať si pozor. Aké sú najsilnejšie stránky a najväčšie riziká tejto pôžičky?

  • peniaze z ruky do ruky
    Pôžičky a úvery
    20. januára 2022|Silvia Múdra
    Kto vám požičia peniaze ihneď a nenapáli vás?

    Každému sa už niekedy stalo, že ho prekvapili neočakávané výdavky, ktoré zo svojho príjmu nedokázal pokryť. Ak nemáte úspory, jediným riešením môže byť práve pôžička. Najčastejšou voľbou je pôžička z banky alebo z nebankovej spoločnosti. Rýchle pôžičky však so sebou často prinášajú aj riziká. Viete, kto požičia peniaze ihneď, ale zároveň za férových podmienok?

  • kalkulácia úveru
    Pôžičky a úvery
    18. januára 2022|Richard Zona
    Hypotéka: Koľko peňazí si treba našetriť pred žiadosťou o úver?

    V súčasnosti sú už 100 % hypotéky minulosťou. Zvyšný obnos peňazí potrebný na kúpu nehnuteľnosti treba doplatiť z vlastného vrecka. Dofinancovanie hypotéky sa preto zvyčajne rieši spotrebným úverom. Čo však robiť v prípade, ak vám takéto riešenie nevyhovuje? Poradíme vám, ako sa na túto situáciu pripraviť.

  • radosť z uzavretia online pôžičky
    Pôžičky a úvery
    17. januára 2022|Silvia Múdra
    Chcete si požičať peniaze jednoducho a hneď? S online pôžičkou to nie je nemožné

    Ak si chcete požičať peniaze, nemusíte vôbec navštevovať pobočky finančných inštitúcií. Dnes sa dá takmer všetko vybaviť cez internet, takže aj pôžičku môžete získať rýchlo a jednoducho. Online pôžičku dostanete v banke, nebankovej spoločnosti alebo ako P2P pôžičku. Kto vám požičia najrýchlejšie a kto najvýhodnejšie?

  • žena za počítačom
    Pôžičky a úvery
    16. januára 2022|Silvia Múdra
    Aký príjem musíte mať na získanie úveru v banke? Poradíme vám

    Keď chcete požiadať o úver v banke, musíte mať pravidelný príjem. To je jedna zo základných podmienok pre poskytnutie pôžičky. Častou otázkou však je, aký príjem je potrebný na získanie úveru. Asi najpálčivejšia je táto otázka v prípade hypotekárneho úveru, ktorý je väčšinou nevyhnutný pre zabezpečenie si vlastného bývania. Poradíme vám, aký úver môžete dostať s ohľadom na váš príjem.

  • úroky v bankách sa zvyšujú alebo znižujú
    Pôžičky a úvery
    16. januára 2022|Silvia Múdra
    Veľké porovnanie úrokov v bankách v aktuálnom roku

    Pôžičky na čokoľvek budeme s určitosťou potrebovať aj v roku 2022. Úver, ktorý môžete použiť na akýkoľvek účel, môže byť naozaj výhodný. Musíte si však vyberať obozretne a venovať pozornosť podmienkam, ktoré banky ponúkajú. Ak si plánujete vziať pôžičku, porovnanie aktuálnych úrokov sa vám bude určite hodiť. Myslite pritom však aj na to, že výhodnosť pôžičky sa nedá posudzovať len na základe úrokovej sadzby.

  • rodičia a ich dieťa
    11. januára 2022|Silvia Múdra
    Najlepší účet pre deti? Pozrite si prehľad ponúk jednotlivých bánk

    Plánujete svojej ratolesti založiť vlastný účet v banke? Finančníci by vám za toto rozhodnutie zatlieskali. Detský účet je krokom v ústrety vyššej finančnej gramotnosti. Deti sa prostredníctvom vlastného bankového konta učia efektívne a zodpovedne hospodáriť s vlastnými financiami v bezhotovostnej forme. Ktorá banka vám však poskytne najlepší účet pre deti? Prinášame vám prehľad najzaujímavejších produktov spolu s podmienkami a výhodami.

  • budík
    Pôžičky a úvery
    10. januára 2022|Silvia Múdra
    Čo je to inflácia a ako sa pred ňou ochrániť?

    O inflácii toho v poslednej dobe počúvame mimoriadne veľa. Je to kvôli jej nadpriemernému rastu v roku 2021. Čo všetko vlastne inflácia ovplyvňuje a môžeme sa pred ňou nejako chrániť? Ak áno, ako? V nasledujúcich riadkoch sme pre vás pripravili výber najdôležitejších informácií.

  • zamýšľajúci sa muž
    Pôžičky a úvery
    04. januára 2022|Silvia Múdra
    Ako získať úver, keď ste v registri? Poradíme vám vhodný postup

    Máte záznam v úverovom registri, no aj napriek tomu potrebujete peniaze? Hoci sú v tomto prípade možnosti obmedzené, predsa len existujú spôsoby, ako sa k peniazom dostať. Záleží, samozrejme, aj od toho, o aký záznam v registri ide. V nasledujúcich riadkoch vám poradíme, ako na to.

  • Podmienky k bývaniu
    Pôžičky a úvery
    31. decembra 2021|Silvia Múdra
    Aké podmienky musíte splniť, aby ste získali pôžičku na bývanie?

    Pôžička na bývanie je mnohokrát nevyhnutnosťou, ak si chcete kúpiť byt alebo dom. Existuje hneď niekoľko typov pôžičiek na bývanie, ktoré môžete využiť na nadobudnutie nehnuteľnosti či jej rekonštrukciu. V nasledujúcich riadkoch sa zameriame najmä na hypotekárne úvery a podmienky ich získania v našich bankách.

  • Dve Aziatky nad PC a mobilom
    Pôžičky a úvery
    31. decembra 2021|Silvia Múdra
    Zišiel by sa vám úver pre mladých? Pozrite sa, či spĺňate podmienky

    Kto z nás by nechcel na hypotéke ušetriť? Pozrite sa s nami na to, či spĺňate podmienky pre získanie hypotéky pre mladých. Ak totiž nemáte viac ako 35 rokov a vaša mzda je v stanovenom limite, môžete získať zaujímavé zvýhodnenie vo forme daňovej úľavy.