Miniatúrny domček pri PC

Hypotéka na Slovensku: Na čo si dať pozor v roku 2021?

1. 7. 2021
|
Dĺžka čítania: 8 min.

Kúpa bytu alebo domu je veľká životná udalosť, ktorá si žiada prístup k veľkému množstvu peňazí. Bežným riešením je preto zobrať si hypotéku – úver určený na financovanie nehnuteľnosti. Aké riziká sa spájajú s týmto typom pôžičky a na čo si dať pri výbere pozor?

Podozrivo nízky úrok

Prvá informácia, s ktorou sa najčastejšie pri otvorení ponuky na hypotéku stretnete, je úroková sadzba. Samozrejme, každý žiadateľ o hypotéku by chcel mať čo najnižší úrok, aby na pôžičke preplatil čo najmenej.

Treba však myslieť na to, že úroky nie sú jediná cesta, ktorou banka od klientov s úvermi získava peniaze. Z toho dôvodu si treba poriadne prečítať zmluvu a podmienky. Nachytať sa na nízky úrok je jednou z najčastejších chýb, ktoré ľudia pri žiadaní o hypotéku robia.

Skryté poplatky

Jedna z vecí, ktoré idú ruka v ruke s nízkym úrokom, sú aj rôzne skryté poplatky. Banky sú v tejto oblasti obzvlášť kreatívne, preto je vaša pozornosť pri čítaní zmluvných podmienok veľmi dôležitá. Najčastejšie skryté poplatky sú:

  • poplatok za znalecký posudok,

  • poplatok na katastrálnom úrade,

  • poplatok za spracovanie hypotéky.

TIP

Banky väčšinou ponúkajú možnosť vypracovania znaleckého posudku, ale môžete si ho nechať vypracovať aj mimo banky. Mať vlastný znalecký posudok sa oplatí najmä vtedy, keď ho plánujete použiť vo viacerých bankách.

Povinné doplnkové produkty

Pri vybavovaní hypotéky sa musíte pripraviť na to, že banka sa vám bude snažiť predať aj iné produkty. Niektoré z nich môžu byť výhodné, ako napríklad poistenie splácania alebo bankový účet, ktorý uľahčí riešenie splátok. Pri ich zakúpení vám banka často poskytne výhodnejšie podmienky na hypotéku.

Treba si ale dobre prepočítať všetky náklady na ponúkané produkty. Môže sa stať, že banka vám pri založení bežného účtu odpustí nejaký poplatok na hypotéke, ale na poplatkoch za vedenie daného účtu zaplatíte viac, ako ušetríte na pôžičke.

Doba fixácie

Ďalší trik, ktorý čiastočne súvisí aj s podozrivo nízkym úrokom, je doba fixácie. V ponuke sa spomína výhodná úroková sadzba, ale banka vám nepovie, že tá platí iba počas fixácie, pričom sa po čase zmení na vyššiu.

Mnohí žiadatelia o hypotéku nevedia, či sa fixácia oplatí na dlhšiu dobu alebo nie. Vo všeobecnosti platí, že dlhšia doba fixácie vám poskytne stabilitu. Preto sa v dnešnej dobe, keď sú úrokové sadzby na hypotékach pomerne nízke, odporúča fixovať úrok na dlhší čas. 

RPMN

Ročná percentuálna miera nákladov je číslo, ktoré určite pri výbere hypotéky (alebo akéhokoľvek iného úveru) neberte na ľahkú váhu. Tento údaj vám poskytne reálny pohľad na to, o koľko vašu hypotéku preplatíte.

Úrok možno bude nízky, no ak nie je nízka aj RPMN, hypotéka nebude výhodná. Pri výpočte miery nákladov sa berú do úvahy všetky poplatky a náklady na splácanie, teda aj úroky.

Rýchlosť odoslania peňazí

Tento faktor bude dôležitý hlavne pre kupcov nehnuteľností, ktorých už tlačí čas. Banka vám môže peniaze poskytnúť hneď po schválení žiadosti, ale niektoré z nich majú hypotéky nastavené inak. Túto frázu možno počúvate a čítate opakovane, ale treba pozorne čítať zmluvné podmienky.

Rýchlosť doručenia peňazí bude určite dôležitá aj pre ľudí, ktorí v čase žiadania o hypotéku nemajú veľké finančné rezervy. S kúpou nehnuteľnosti sú často spojené aj veľké zálohy. Dávajte si teda pozor na to, aby ste sa neocitli v situácii, že peniaze potrebujete ihneď, ale banka vám ich pošle až o mesiac.

Príprava na krízové situácie

Na tento bod sa môžete pozrieť dvoma spôsobmi. V prvom rade je dobré, ak vám banka poskytne aspoň malú vôľu v dodržiavaní splátok. V budúcnosti sa môže stať, že vám nepríde včas výplata alebo sa zraníte a pre práceneschopnosť nebudete mať na splátku. Preštudujte si sankcie spojené s oneskoreným splácaním a vyhnite sa problémom.

Druhý prístup k príprave na ťažké časy je vytvorenie si dostatočnej finančnej rezervy. Mať odložených niekoľko splátok bokom nikdy nie je zlý nápad. Ak sa dostanete do problémov, máte akúsi poistku. Ak ich nebudete potrebovať, môžete ich na konci použiť na predčasné splatenie alebo sa nebudete musieť trápiť odkladaním peňazí na posledných pár splátok.

Vedeli ste, že...

… aktuálne máme na Slovensku historicky najnižšie úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch? Zatiaľ čo v roku 2012 bola priemerná výška úroku 4,88 % ročne, v roku 2020 bola táto hodnota na úrovni 2,87 % ročne.

Mimoriadne splátky

Hypotéka je finančné bremeno, ktorého sa každý chce zbaviť čo najskôr. Je preto prirodzené, že ak budete mať ku koncu splácania dostatok peňazí, bude najlepšie splatiť zostávajúcu časť naraz. Nie všetky banky túto možnosť ale poskytujú.

Pre banku je výhodné, aby klient splácal čo najdlhšie. Preto sú mimoriadne splátky väčšinou spojené s poplatkom, ktorý sa počíta z výšky tejto splátky. Niektoré banky dokonca povoľujú mimoriadnu splátku iba do určitej časti z celkovej hodnoty hypotéky, napríklad 20 %.

Typ splátok

Pri hypotékach sa môžete stretnúť s dvomi typmi splátok. Ide o:

  • anuitné  – typ splátok, kde sa jednotlivé splátky v priebehu času nemenia. Ich výška ostáva rovnaká, či už ide o začiatok alebo úplný záver splácania.

  • progresívne  – začínajú na nižších sumách a postupom času sa zvyšujú. Výška sa stanoví na obdobie jedného roka a po uplynutí tejto doby banka vypočíta novú výšku splátky. Tento typ splácania môže byť výhodný pre ľudí, ktorí zo začiatku nemajú dostatok financií, napríklad pre mladých ľudí, ktorí rozbiehajú svoju kariéru.

Loan-to-value

Hodnota loan-to-value predstavuje pomer hodnoty hypotéky k hodnote nehnuteľnosti, ktorou je úver založený. Udáva sa v percentách – napríklad 50 % loan-to-value znamená, že hypotéka tvorí polovicu hodnoty nehnuteľnosti.

Toto číslo bude banka brať do úvahy pri nastavovaní podmienok vašej hypotéky. Pred žiadosťou si preto treba dobre rozmyslieť, koľko peňazí dokážete pozbierať z iných zdrojov. Čím menšia bude hypotéka v pomere k cene nehnuteľnosti, tým výhodnejší úver dostanete. Ak máte teda určitú finančnú rezervu, nemusíte brať hypotéku na celú hodnotu bytu alebo domu. 

Zhrnutie

Pri výbere hypotéky treba zohľadňovať veľké množstvo faktorov. Ide o veľký úver, ktorý budete splácať niekoľko rokov. Je preto dôležité, aby ste na začiatku neurobili chybu, ktorá pre vás bude na konci znamenať veľa zbytočne minutých peňazí. Poriadne čítajte podmienky, nebojte sa komunikovať s bankou a výber hypotéky nemusí byť taký strašný, ako to na prvý pohľad vyzerá.

Michal PostulkaViac článkov autora

Zdieľať článok

Súvisiace články

  • nové bývanie mladého páru
    15. júna 2022|Silvia Múdra
    Fenomén s názvom hypotéka: Ako získať hypotéku pre mladých?

    Keď sa chce mladý človek osamostatniť a prestať využívať výhody “mama hotela”, má v zásade dve možnosti. Zobrať si podnájom alebo bývať vo vlastnom. Druhá možnosť sa dá zvládnuť s finančnou výpomocou, najčastejšie s hypotékou. Oplatí sa však dnes ešte hypotéka pre mladých? A aké sú jej podmienky?

  • investovať alebo neinvestovať do nehnuteľnosti
    28. apríla 2022|Silvia Múdra
    Výhody a nevýhody investovania do nehnuteľností

    Kúpa investičnej nehnuteľnosti s cieľom jej ďalšieho prenajímania je nepochybne veľmi obľúbenou formou investovania aj na Slovensku. Viete však, aké benefity a riziká sa spájajú s investovaním do nehnuteľností? Je práve táto forma investovania vhodná aj pre vás? Spísali sme pre vás niekoľko zásadných pre a proti.

  • moderny bungalov
    17. februára 2022|Ján Schneider
    Bungalov na kľúč: Koľko vás takýto dom bude stáť?

    Napriek rekordne vysokým a stále stúpajúcim cenám nehnuteľností, nárastu cien stavebných materiálov aj stavebných prác pokračuje na Slovensku stavebný boom. Dnes je lacnejšie postaviť menší prízemný dom s výmerou trojizbového bytu, ako kúpiť porovnateľne veľký byt v rovnakej lokalite. V prímestských obytných zónach teda stále vyrastajú ako huby po daždi „satelitné dedinky“ jednopodlažných rodinných domov – bungalovov. Ak snívate o takomto dome a chcete si ho dať postaviť na kľúč, čítajte, čo potrebujete vedieť.

  • kľúče od nového domu
    22. januára 2022|Miroslav Novysedlak
    Hypotéka vs stavebný úver: Čo sa oplatí viac?

    V prípade, že nemáte vlastné financie na to, aby ste si zabezpečili svoje bývanie, budete musieť siahnuť po dostupných finančných produktoch bánk či sporiteľní. Čo bude pre vás výhodnejšie? Hypotéka či stavebný úver?

  • kalkulácia úveru
    18. januára 2022|Richard Zona
    Hypotéka: Koľko peňazí si treba našetriť pred žiadosťou o úver?

    V súčasnosti sú už 100 % hypotéky minulosťou. Zvyšný obnos peňazí potrebný na kúpu nehnuteľnosti treba doplatiť z vlastného vrecka. Dofinancovanie hypotéky sa preto zvyčajne rieši spotrebným úverom. Čo však robiť v prípade, ak vám takéto riešenie nevyhovuje? Poradíme vám, ako sa na túto situáciu pripraviť.

  • Ako sa nestať obeťou rodinného domu? Náklady a poplatky, s ktorými by ste mali rátať
    12. januára 2022|Martina Pisarčíková
    Ako sa nestať obeťou rodinného domu? Náklady a poplatky, s ktorými by ste mali rátať

    Vlastniť rodinný dom, o ktorý sa môžete starať a upravovať ho podľa seba, je na nezaplatenie. Pocit, že bývate vo svojom vlastnom dome vám dáva akúsi slobodu. Hoci sa s domom spája množstvo pozitív, je nutné vedieť aj o negatívach. S akými poplatkami a nákladmi je potrebné počítať?

  • rodičia a ich dieťa
    11. januára 2022|Silvia Múdra
    Najlepší účet pre deti? Pozrite si prehľad ponúk jednotlivých bánk

    Plánujete svojej ratolesti založiť vlastný účet v banke? Finančníci by vám za toto rozhodnutie zatlieskali. Detský účet je krokom v ústrety vyššej finančnej gramotnosti. Deti sa prostredníctvom vlastného bankového konta učia efektívne a zodpovedne hospodáriť s vlastnými financiami v bezhotovostnej forme. Ktorá banka vám však poskytne najlepší účet pre deti? Prinášame vám prehľad najzaujímavejších produktov spolu s podmienkami a výhodami.

  • budík
    10. januára 2022|Silvia Múdra
    Čo je to inflácia a ako sa pred ňou ochrániť?

    O inflácii toho v poslednej dobe počúvame mimoriadne veľa. Je to kvôli jej nadpriemernému rastu v roku 2021. Čo všetko vlastne inflácia ovplyvňuje a môžeme sa pred ňou nejako chrániť? Ak áno, ako? V nasledujúcich riadkoch sme pre vás pripravili výber najdôležitejších informácií.

  • Podmienky k bývaniu
    31. decembra 2021|Silvia Múdra
    Aké podmienky musíte splniť, aby ste získali pôžičku na bývanie?

    Pôžička na bývanie je mnohokrát nevyhnutnosťou, ak si chcete kúpiť byt alebo dom. Existuje hneď niekoľko typov pôžičiek na bývanie, ktoré môžete využiť na nadobudnutie nehnuteľnosti či jej rekonštrukciu. V nasledujúcich riadkoch sa zameriame najmä na hypotekárne úvery a podmienky ich získania v našich bankách.

  • Dve Aziatky nad PC a mobilom
    31. decembra 2021|Silvia Múdra
    Zišiel by sa vám úver pre mladých? Pozrite sa, či spĺňate podmienky

    Kto z nás by nechcel na hypotéke ušetriť? Pozrite sa s nami na to, či spĺňate podmienky pre získanie hypotéky pre mladých. Ak totiž nemáte viac ako 35 rokov a vaša mzda je v stanovenom limite, môžete získať zaujímavé zvýhodnenie vo forme daňovej úľavy.