Sklenený pohár plný bankoviek

Dĺžka splácania hypotéky: Kedy ju môžete splatiť?

23. 9. 2021
|
Dĺžka čítania: 8 min.

Kalkulačku na výpočet hypotéky má každá banka, ktorá na Slovensku ponúka hypotéky. Zmyslom hypotekárnych kalkulačiek nie je ale výpočet dĺžky splácania, práve naopak. Dĺžka splácania je jeden zo vstupných parametrov, na základe ktorých vám kalkulačka vyráta výšku splátky a ďalšie výsledky, ktoré pri hypotekárnom úvere potrebujete vedieť. Okrem toho kvalitné porovnávacie portály po zadaní kľúčových vstupných údajov porovnajú ponuky viacerých bánk a môžete si vybrať pre vás najvýhodnejšiu hypotéku. Poďme na to inak: neriešme dĺžku splácania ale to, kedy najskôr môžete hypotéku splatiť.

Hypotéka je dlhodobý úver

Princípom výhodnosti hypotekárneho úveru je jeho dlhodobosť, pretože keď je splácanie desiatok alebo stoviek tisíc eur rozložené na desiatky rokov, je menej „bolestivé“. Výška mesačnej splátky je podstatne nižšia, ako keby ste vysokú sumu splácali kratšie časové obdobie. Úverová matematika nepustí, preto je aj bežná minimálna doba splatnosti hypotéky 10 rokov a maximálna až 30. Okrem doby splatnosti je pri hypotékach dôležitá aj úroková sadzba – je vždy nižšia, ako pri iných typoch úverov.

Dá sa hypotéka splatiť skôr?

Predčasné splatenie hypotekárneho úveru je zo zákona možné.  Opäť ale hľadajme za otázkou určitú logiku: ten, kto si berie hypotéku, nemá financie na to, aby ju splatil skôr. O tejto možnosti nemá dôvod zvyčajne uvažovať, minimálne v čase, keď si hypotéku berie a zvlášť, keď sú na Slovensku limity hypoték nastavené Národnou bankou Slovenska také, aké sú:


  • DSTI – debt service to income – pomer splátok k čistému príjmu – maximálne 60 %,

  • DTI – debt to income – podiel všetkých dlhov k čistému ročnému príjmu – maximálne 8-násobok,

  • LTV  – loan to value – podiel dlhu k hodnote založenej nehnuteľnosti – 80 %.


Prakticky to znamená, že máte šancu dostať od banky 80 % hodnoty nehnuteľnosti, ktorou ručíte za hypotekárny úver – ak splníte podmienky. Vo výnimočných prípadoch to môže byť 90 %, vo veľmi výnimočných až 95 %. Zbytok, zvyčajne 20 % hodnoty nehnuteľnosti, musíte dofinancovať z vlastných prostriedkov. Kto by v takejto situácii uvažoval o predčasnom splatení hypotéky?

A čo s fixáciou?

Fixácia hypotéky, presnejšie fixácia úrokovej sadzby hypotéky je nástroj, ktorý má chrániť obe strany úverového vzťahu: banku pred tým, že dlžník sa rozhodne hypotéku splatiť predčasne a dlžníka pred rizikom, že úroky budú počas fixácie rapídne skákať. Fixácia už ale nie je strašiakom, od roku 2016 sú poplatky za predčasné splatenie úveru na bývanie stanovené v § 18 Zákona č. 90/2016 Z.z. o úveroch na bývanie  na 1 % z  predčasne splatenej sumy v čase podania žiadosti o predčasné splatenie.


Toto opatrenie, v úverovej brandži familiárne nazývané podľa predkladateľa novely zákona „Beblavého percento", zjednodušilo a zlacnilo predčasné splácanie hypoték. Právo na predčasné splatenie úveru na bývanie kedykoľvek počas trvania zmluvy o úvere je mimochodom zakotvené aj v Smernici Európskeho parlamentu a Rady Európy.


Náš TIP

Skúste pred uzatvorením zmluvy o hypotekárnom úvere požiadať hypotekárneho poradcu o výpočet nákladov predčasného splatenia konkrétnej hypotéky v konkrétnej banke, napríklad pri fixácii 5, 10 a 15 rokov. Možno budete prekvapení z výsledkov. Kvalitný poradca vám ponúkne aj výsledky výpočtu nákladov predčasného splatenia počas fixácie. Ak máte poradcu, ktorý je excelentný, mal by vám ako prvú voľbu ponúknuť hypotéku v banke, kde sú podmienky aktuálne najvýhodnejšie.


Okrem toho máte v čase ukončenia fixácie zo zákona právo predčasne splatiť časť hypotéky alebo rovno celý zostatok bez poplatkov. Ďalšia zaujímavá možnosť je v čase výročia podpisu zmluvy, kedy môžete predčasne a bez poplatkov splatiť až 20 % zostávajúcej istiny.

Situácie, kedy dochádza k predčasnému splateniu hypotéky

Niektoré sú v podstate bežné, niektoré čisto hypotetické a pravdepodobnosť niektorých sa blíži alebo je totožná s pravdepodobnosťou výhry v lotérii:


  • refinancovanie hypotéky:  keď „prenášate“ hypotéku do konkurenčnej banky, tá ju za vás vyplatí predčasne v pôvodnej banke, pričom novú hypotéku s lepšími podmienkami splácate už v novej banke,

  • predávate byt alebo dom zaťažený hypotékou,

  • zdedíte majetok alebo financie, ktoré vám umožnia predčasne splatiť zostávajúcu istinu hypotéky,

  • zarobíte toľko, že nemáte problém hypotéku splatiť,

  • vyhráte v lotérii.


Povenujme sa podrobnejšie situáciám, ktoré nie sú hypotetické a môžu reálne nastať.

1. Refinancovanie hypotéky

Možnosť refinancovania je dnes vysoko aktuálna, podľa štatistických dát zažívame na Slovensku doslova „refinančný boom“. Refinancovanie funguje v skratke takto:


  • ak nájdete banku, ktorá má výhodnejšie podmienky  splácania hypotéky, ako máte nastavené v zmluve, môžete „preniesť“  úver do nej,

  • oplatí sa to vždy, ak sú splátky refinancovanej hypotéky nielen nižšie, ale sú výhodné a prijateľné aj celkové náklady na refinancovanie,

  • banka, v ktorej máte pôvodný úver, vám zo zákona nesmie klásť žiadne prekážky,

  • banky majú dohodnuté presné postupy týkajúce sa prevodu záložného práva a všetkého ostatného, čo súvisí s refinancovaním.

2. Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou

Aj dom či byt zaťažený hypotékou sa dá predať.  Existuje viacero možností, ako vyriešiť to, že na nehnuteľnosti je ťarcha záložného práva, a kým nebude hypotéka splatená, nehnuteľnosť patrí banke:


  • predčasné splatenie hypotéky,

  • prevod záložného práva  na inú nehnuteľnosť,

  • prevzatie hypotéky kupujúcim nehnuteľnosti.


Výber možností závisí od konkrétnej situácie a vždy je podmienený komunikáciou s bankou, aj s kupujúcim.

Kedy sa oplatí splatiť hypotéku predčasne?

Toto je v hypotekárnom poradenstve bežná otázka, síce mierne „odtrhnutá od realiity“,  ale s jednoznačnou odpoveďou:  kedykoľvek, keď máte na predčasné splatenie financie. Treba si presne zrátať, koľko dokážete ušetriť v danom momente, keď na predčasné splatenie máte. Ušetríte ale vždy, pretože keď splatíte zostatok istiny, nebudete hypotéku roky preplácať na úrokoch.


Viete, že...

 náklady na úroky bežnej modelovej hypotéky vo výške 80 000 € pri splatnosti 20 rokov a úročení 2 % sú až 17 129, 60 €?  Pri takejto matematike má, samozrejme, aj dnes, v časoch historicky nízkych úrokových sadzieb, zmysel uvažovať nad predčasným splatením, ak naň máte financie. Ak nie, hľadajte banku s výhodnejšími podmienkami a hypotéku refinancujte.

Dĺžka splácania hypotéky…

 je jeden z kľúčových vstupných parametrov na výpočet nákladov hypotekárneho úveru.  Vôbec to ale neznamená, že ak máte podpísanú zmluvu na hypotekárny úver so splatnosťou 30 rokov, že ho musíte aj 30 rokov splácať a dlhodobo preplácať. Hypotéka sa dá splatiť predčasne prakticky kedykoľvek, niekedy aj bez poplatku za predčasné splatenie.  Podmienkou však je, aby ste na predčasné splatenie mali financie. Buď svoje, alebo napríklad konkurenčnej banky, do ktorej môžete svoju hypotéku „preniesť“  v rámci refinancovania.

Ako sa vám tento článok páčil?

Zdieľať článok

Súvisiace články

  • pokladnička v tvare prasiatka
    Pôžičky a úvery
    25. novembra 2022|Dominika Blchová
    Ako si vytvoriť finančnú rezervu?

    Každý človek by mal mať dostatočnú finančnú rezervu. Sú to peniaze, ktoré mu pomôžu v prípade, že príde o prácu alebo nastane iná nečakaná situácia. Pandémia koronavírusu potvrdila, že mnohí Slováci ju aj napriek jej dôležitosti stále nemajú. Chýbajú vám nasporené peniaze a rozmýšľate, ako by ste to vyriešili? Máme pre vás niekoľko tipov.

  • zmluva o pôžičke
    Pôžičky a úvery
    28. septembra 2022|Silvia Múdra
    Zmluva o pôžičke: Na tieto informácie nezabudnite

    Zmluva o pôžičke upravuje požičanie peňazí alebo nejakej veci. Aké podstatné náležitosti by mala takáto zmluva obsahovať? Pozrite si aj vzor zmluvy o pôžičke, podľa ktorého v prípade potreby vytvoríte svoju vlastnú zmluvu medzi veriteľom a dlžníkom.

  • podnikatel
    Pôžičky a úvery
    29. júna 2022|Miroslav Novysedlak
    7 dôvodov, prečo má podnikateľský úver zmysel

    Začínajúce podniky, ktoré chcú expandovať, majú spoločný úmysel – potrebujú financovanie. Hoci by bolo ideálne financovať ich podnikanie z vlastného vrecka, realita je iná. Väčšina začínajúcich podnikateľov nemá rezervný kapitál na investovanie do rastu. Na scénu preto prichádza podnikateľský úver.

  • nové bývanie mladého páru
    Pôžičky a úvery
    15. júna 2022|Silvia Múdra
    Fenomén s názvom hypotéka: Ako získať hypotéku pre mladých?

    Keď sa chce mladý človek osamostatniť a prestať využívať výhody “mama hotela”, má v zásade dve možnosti. Zobrať si podnájom alebo bývať vo vlastnom. Druhá možnosť sa dá zvládnuť s finančnou výpomocou, najčastejšie s hypotékou. Oplatí sa však dnes ešte hypotéka pre mladých? A aké sú jej podmienky?

  • podpis pôžičky
    Pôžičky a úvery
    10. apríla 2022|Silvia Múdra
    Kde najjednoduchšie získate pôžičku bez registra? Poradíme vám

    Nie každému sa podarí získať pôžičku v banke. Tie totiž posudzujú žiadateľov pomerne prísne. Ak ste nepochodili so žiadosťou o úver v banke, prichádzajú na rad iné subjekty, ktoré vám spravidla  vedia poskytnúť pôžičku za menej striktných podmienok. Vybrali sme pre vás niekoľko overených poskytovateľov, u ktorých má šancu na získanie pôžičky takmer každý.

  • svadba
    Pôžičky a úvery
    21. marca 2022|Silvia Múdra
    Oplatí sa brať si pôžičku na svadbu a kde si najlepšie požičať?

    Svadobný deň zažijú tí najšťastnejší z nás len raz. Nepochybne ide o jednu z najdôležitejších udalostí v živote. Svadba však dnes zďaleka nie je lacná záležitosť a nie každý má dostatok financií, aby si ju mohol dovoliť podľa svojich predstáv. Koľko dnes stojí svadobná hostina a aké sú možnosti financovania? Oplatí sa zobrať si na svadbu pôžičku? Kde si výhodne požičať? Prinášame vám užitočné tipy, s ktorými zvládnete financovanie svadby na jednotku.

  • mama a dieťa
    Pôžičky a úvery
    20. marca 2022|Silvia Múdra
    Kde vám poskytnú pôžičku, keď ste na materskej dovolenke?

    Výška materského či rodičovského príspevku často nepostačuje ani na financovanie základných potrieb mamičky s dieťatkom. Obzvlášť vtedy, ak ide o osamelé matky. Ak financie nepostačujú, riešením môže byť pôžička pre ženy na materskej dovolenke. Ako a kde ju môžete získať?

  • Vývoj cien nehnuteľností
    Pôžičky a úvery
    27. februára 2022|Silvia Múdra
    Predpokladaný vývoj cien nehnuteľností

    Kto už pred niekoľkými rokmi investoval do nehnuteľností alebo si zabezpečil vlastné bývanie, ten sa zaiste posledné mesiace radoval. Ceny nehnuteľností totiž rastú raketovým tempom, a netýka sa to iba hlavného mesta. Drahšie sú nielen samotné nehnuteľnosti, ale aj stavebné materiály, čo komplikuje novú výstavbu i rekonštrukcie. Čo nás čaká v roku 2022? Oplatí sa ešte teraz investovať do kúpy domu či bytu alebo je lepšie počkať?

  • Mladí snívajú o pôžičke
    Pôžičky a úvery
    31. januára 2022|Silvia Múdra
    Pôžička pre mladých s prémiou je minulosťou. Čo s ňou získate teraz?

    Pôžička pre mladých so štátnou prémiou už síce neexistuje, ale ľudia do 35 rokov sa môžu stále dostať k výhodnejšej hypotéke. Mladí ľudia majú totiž možnosť získať hypotéku s daňovým bonusom. Poradíme vám, ako si daňový bonus uplatniť a akú sumu s ním ušetríte.

  • 50 EUR
    Pôžičky a úvery
    26. januára 2022|Michaela Pősová
    Chcem požičať peniaze známemu: Je to naozaj dobré rozhodnutie?

    V prípade, že sa ľudia ocitnú v zložitejšej finančnej situácii a sú nútení požičať si peniaze, hľadajú rôzne spôsoby. Spravidla hneď prvou voľbou býva rodina, prípadne nejakí známi. Obrátil sa niekto v tejto záležitosti aj na vás? Pred rozhodnutím zvážte riziko, že vám peniaze nevráti alebo ich vrátenie bude trvať dlhšie, ako ste zo začiatku očakávali. 

  • Smutná žena na gauči
    Pôžičky a úvery
    26. januára 2022|Silvia Múdra
    Čo robiť, keď nezvládate splácať pôžičku? Poradíme vám

    Aj poctivému človeku sa občas môže stať, že nezvláda splácať svoje dlhy a záväzky. Pritom stačí málo - napríklad dlhodobejšia práceneschopnosť, nečakané výdavky, rodinné problémy či aktuálne aj problémy v dôsledku pandémie. Viete, ako takúto situáciu správne riešiť? Poradíme vám. 

  • auta
    Pôžičky a úvery
    24. januára 2022|Silvia Múdra
    Je lepšie kupovať autá na splátky alebo si našetriť vopred?

    Kúpa auta predstavuje pomerne veľkú investíciu. Okrem výberu značky a vybavenia by ste preto mali dôsledne zvážiť aj spôsob financovania. Oplatí sa kupovať autá na splátky alebo je lepšie si na kúpu našetriť a vyplatiť cenu okamžite? Čo získate, ak sa vám podarí nasporiť celú sumu, aké výhody má nákup na lízing alebo s využitím úveru? Odpovede na tieto otázky vám prinášame v nasledujúcom článku.

  • rekonštrukcia bytu
    Pôžičky a úvery
    23. januára 2022|Silvia Múdra
    Potrebujete vynoviť svoj byt? Pomôže vám pôžička na rekonštrukciu

    Každá nehnuteľnosť časom potrebuje menšiu alebo rozsiahlejšiu rekonštrukciu, a to bez ohľadu na to, či ste si kúpili novostavbu alebo starší byt či dom. Rekonštrukcia však môže znamenať finančne náročnú situáciu, a to najmä preto, že ceny stavebných materiálov i prác stále stúpajú. Ak nemáte na tento účel dostatočné úspory, určite oceníte možnosť získať pôžičku na rekonštrukciu.

  • kľúče od nového domu
    Pôžičky a úvery
    22. januára 2022|Miroslav Novysedlak
    Hypotéka vs stavebný úver: Čo sa oplatí viac?

    V prípade, že nemáte vlastné financie na to, aby ste si zabezpečili svoje bývanie, budete musieť siahnuť po dostupných finančných produktoch bánk či sporiteľní. Čo bude pre vás výhodnejšie? Hypotéka či stavebný úver?

  • Podávanie peňazí z ruky do ruky
    Pôžičky a úvery
    22. januára 2022|Martina Pisarčíková
    Výhody a riziká bezúčelového úveru: Poznáte ich?

    Bezúčelový úver patrí k obľúbeným typom úverov. Na trhu ho poskytuje takmer každá banka aj nebanková spoločnosť. Má množstvo výhod a jeho vybavenie je pomerne jednoduché. Pri jeho výbere je ale nutné dávať si pozor. Aké sú najsilnejšie stránky a najväčšie riziká tejto pôžičky?

  • peniaze z ruky do ruky
    Pôžičky a úvery
    20. januára 2022|Silvia Múdra
    Kto vám požičia peniaze ihneď a nenapáli vás?

    Každému sa už niekedy stalo, že ho prekvapili neočakávané výdavky, ktoré zo svojho príjmu nedokázal pokryť. Ak nemáte úspory, jediným riešením môže byť práve pôžička. Najčastejšou voľbou je pôžička z banky alebo z nebankovej spoločnosti. Rýchle pôžičky však so sebou často prinášajú aj riziká. Viete, kto požičia peniaze ihneď, ale zároveň za férových podmienok?

  • kalkulácia úveru
    Pôžičky a úvery
    18. januára 2022|Richard Zona
    Hypotéka: Koľko peňazí si treba našetriť pred žiadosťou o úver?

    V súčasnosti sú už 100 % hypotéky minulosťou. Zvyšný obnos peňazí potrebný na kúpu nehnuteľnosti treba doplatiť z vlastného vrecka. Dofinancovanie hypotéky sa preto zvyčajne rieši spotrebným úverom. Čo však robiť v prípade, ak vám takéto riešenie nevyhovuje? Poradíme vám, ako sa na túto situáciu pripraviť.

  • radosť z uzavretia online pôžičky
    Pôžičky a úvery
    17. januára 2022|Silvia Múdra
    Chcete si požičať peniaze jednoducho a hneď? S online pôžičkou to nie je nemožné

    Ak si chcete požičať peniaze, nemusíte vôbec navštevovať pobočky finančných inštitúcií. Dnes sa dá takmer všetko vybaviť cez internet, takže aj pôžičku môžete získať rýchlo a jednoducho. Online pôžičku dostanete v banke, nebankovej spoločnosti alebo ako P2P pôžičku. Kto vám požičia najrýchlejšie a kto najvýhodnejšie?

  • žena za počítačom
    Pôžičky a úvery
    16. januára 2022|Silvia Múdra
    Aký príjem musíte mať na získanie úveru v banke? Poradíme vám

    Keď chcete požiadať o úver v banke, musíte mať pravidelný príjem. To je jedna zo základných podmienok pre poskytnutie pôžičky. Častou otázkou však je, aký príjem je potrebný na získanie úveru. Asi najpálčivejšia je táto otázka v prípade hypotekárneho úveru, ktorý je väčšinou nevyhnutný pre zabezpečenie si vlastného bývania. Poradíme vám, aký úver môžete dostať s ohľadom na váš príjem.

  • úroky v bankách sa zvyšujú alebo znižujú
    Pôžičky a úvery
    16. januára 2022|Silvia Múdra
    Veľké porovnanie úrokov v bankách v aktuálnom roku

    Pôžičky na čokoľvek budeme s určitosťou potrebovať aj v roku 2022. Úver, ktorý môžete použiť na akýkoľvek účel, môže byť naozaj výhodný. Musíte si však vyberať obozretne a venovať pozornosť podmienkam, ktoré banky ponúkajú. Ak si plánujete vziať pôžičku, porovnanie aktuálnych úrokov sa vám bude určite hodiť. Myslite pritom však aj na to, že výhodnosť pôžičky sa nedá posudzovať len na základe úrokovej sadzby.

  • rodičia a ich dieťa
    11. januára 2022|Silvia Múdra
    Najlepší účet pre deti? Pozrite si prehľad ponúk jednotlivých bánk

    Plánujete svojej ratolesti založiť vlastný účet v banke? Finančníci by vám za toto rozhodnutie zatlieskali. Detský účet je krokom v ústrety vyššej finančnej gramotnosti. Deti sa prostredníctvom vlastného bankového konta učia efektívne a zodpovedne hospodáriť s vlastnými financiami v bezhotovostnej forme. Ktorá banka vám však poskytne najlepší účet pre deti? Prinášame vám prehľad najzaujímavejších produktov spolu s podmienkami a výhodami.

  • budík
    Pôžičky a úvery
    10. januára 2022|Silvia Múdra
    Čo je to inflácia a ako sa pred ňou ochrániť?

    O inflácii toho v poslednej dobe počúvame mimoriadne veľa. Je to kvôli jej nadpriemernému rastu v roku 2021. Čo všetko vlastne inflácia ovplyvňuje a môžeme sa pred ňou nejako chrániť? Ak áno, ako? V nasledujúcich riadkoch sme pre vás pripravili výber najdôležitejších informácií.

  • zamýšľajúci sa muž
    Pôžičky a úvery
    04. januára 2022|Silvia Múdra
    Ako získať úver, keď ste v registri? Poradíme vám vhodný postup

    Máte záznam v úverovom registri, no aj napriek tomu potrebujete peniaze? Hoci sú v tomto prípade možnosti obmedzené, predsa len existujú spôsoby, ako sa k peniazom dostať. Záleží, samozrejme, aj od toho, o aký záznam v registri ide. V nasledujúcich riadkoch vám poradíme, ako na to.

  • Podmienky k bývaniu
    Pôžičky a úvery
    31. decembra 2021|Silvia Múdra
    Aké podmienky musíte splniť, aby ste získali pôžičku na bývanie?

    Pôžička na bývanie je mnohokrát nevyhnutnosťou, ak si chcete kúpiť byt alebo dom. Existuje hneď niekoľko typov pôžičiek na bývanie, ktoré môžete využiť na nadobudnutie nehnuteľnosti či jej rekonštrukciu. V nasledujúcich riadkoch sa zameriame najmä na hypotekárne úvery a podmienky ich získania v našich bankách.

  • Dve Aziatky nad PC a mobilom
    Pôžičky a úvery
    31. decembra 2021|Silvia Múdra
    Zišiel by sa vám úver pre mladých? Pozrite sa, či spĺňate podmienky

    Kto z nás by nechcel na hypotéke ušetriť? Pozrite sa s nami na to, či spĺňate podmienky pre získanie hypotéky pre mladých. Ak totiž nemáte viac ako 35 rokov a vaša mzda je v stanovenom limite, môžete získať zaujímavé zvýhodnenie vo forme daňovej úľavy.