Dĺžka splácania hypotéky: Kedy ju môžete splatiť?

Kalkulačku na výpočet hypotéky má každá banka, ktorá na Slovensku ponúka hypotéky. Zmyslom hypotekárnych kalkulačiek nie je ale výpočet dĺžky splácania, práve naopak. Dĺžka splácania je jeden zo vstupných parametrov, na základe ktorých vám kalkulačka vyráta výšku splátky a ďalšie výsledky, ktoré pri hypotekárnom úvere potrebujete vedieť. Okrem toho kvalitné porovnávacie portály po zadaní kľúčových vstupných údajov porovnajú ponuky viacerých bánk a môžete si vybrať pre vás najvýhodnejšiu hypotéku. Poďme na to inak: neriešme dĺžku splácania ale to, kedy najskôr môžete hypotéku splatiť.

Hypotéka je dlhodobý úver

Princípom výhodnosti hypotekárneho úveru je jeho dlhodobosť, pretože keď je splácanie desiatok alebo stoviek tisíc eur rozložené na desiatky rokov, je menej „bolestivé“. Výška mesačnej splátky je podstatne nižšia, ako keby ste vysokú sumu splácali kratšie časové obdobie. Úverová matematika nepustí, preto je aj bežná minimálna doba splatnosti hypotéky 10 rokov a maximálna až 30. Okrem doby splatnosti je pri hypotékach dôležitá aj úroková sadzba – je vždy nižšia, ako pri iných typoch úverov.

Dá sa hypotéka splatiť skôr?

Predčasné splatenie hypotekárneho úveru je zo zákona možné.  Opäť ale hľadajme za otázkou určitú logiku: ten, kto si berie hypotéku, nemá financie na to, aby ju splatil skôr. O tejto možnosti nemá dôvod zvyčajne uvažovať, minimálne v čase, keď si hypotéku berie a zvlášť, keď sú na Slovensku limity hypoték nastavené Národnou bankou Slovenska také, aké sú:

• DSTI – debt service to income – pomer splátok k čistému príjmu – maximálne 60 %,

• DTI – debt to income – podiel všetkých dlhov k čistému ročnému príjmu – maximálne 8-násobok,

• LTV  – loan to value – podiel dlhu k hodnote založenej nehnuteľnosti – 80 %.

Prakticky to znamená, že máte šancu dostať od banky 80 % hodnoty nehnuteľnosti, ktorou ručíte za hypotekárny úver – ak splníte podmienky. Vo výnimočných prípadoch to môže byť 90 %, vo veľmi výnimočných až 95 %. Zbytok, zvyčajne 20 % hodnoty nehnuteľnosti, musíte dofinancovať z vlastných prostriedkov. Kto by v takejto situácii uvažoval o predčasnom splatení hypotéky?

A čo s fixáciou?

Fixácia hypotéky, presnejšie fixácia úrokovej sadzby hypotéky je nástroj, ktorý má chrániť obe strany úverového vzťahu: banku pred tým, že dlžník sa rozhodne hypotéku splatiť predčasne a dlžníka pred rizikom, že úroky budú počas fixácie rapídne skákať. Fixácia už ale nie je strašiakom, od roku 2016 sú poplatky za predčasné splatenie úveru na bývanie stanovené v § 18 Zákona č. 90/2016 Z.z. o úveroch na bývanie  na 1 % z  predčasne splatenej sumy v čase podania žiadosti o predčasné splatenie.

Toto opatrenie, v úverovej brandži familiárne nazývané podľa predkladateľa novely zákona „Beblavého percento", zjednodušilo a zlacnilo predčasné splácanie hypoték. Právo na predčasné splatenie úveru na bývanie kedykoľvek počas trvania zmluvy o úvere je mimochodom zakotvené aj v Smernici Európskeho parlamentu a Rady Európy.

Okrem toho máte v čase ukončenia fixácie zo zákona právo predčasne splatiť časť hypotéky alebo rovno celý zostatok bez poplatkov. Ďalšia zaujímavá možnosť je v čase výročia podpisu zmluvy, kedy môžete predčasne a bez poplatkov splatiť až 20 % zostávajúcej istiny.

Situácie, kedy dochádza k predčasnému splateniu hypotéky

Niektoré sú v podstate bežné, niektoré čisto hypotetické a pravdepodobnosť niektorých sa blíži alebo je totožná s pravdepodobnosťou výhry v lotérii:

• refinancovanie hypotéky:  keď „prenášate“ hypotéku do konkurenčnej banky, tá ju za vás vyplatí predčasne v pôvodnej banke, pričom novú hypotéku s lepšími podmienkami splácate už v novej banke,

• predávate byt alebo dom zaťažený hypotékou,

• zdedíte majetok alebo financie, ktoré vám umožnia predčasne splatiť zostávajúcu istinu hypotéky,

• zarobíte toľko, že nemáte problém hypotéku splatiť,

• vyhráte v lotérii.

Povenujme sa podrobnejšie situáciám, ktoré nie sú hypotetické a môžu reálne nastať.

1. Refinancovanie hypotéky

Možnosť refinancovania je dnes vysoko aktuálna, podľa štatistických dát zažívame na Slovensku doslova „refinančný boom“. Refinancovanie funguje v skratke takto:

• ak nájdete banku, ktorá má výhodnejšie podmienky  splácania hypotéky, ako máte nastavené v zmluve, môžete „preniesť“  úver do nej,

• oplatí sa to vždy, ak sú splátky refinancovanej hypotéky nielen nižšie, ale sú výhodné a prijateľné aj celkové náklady na refinancovanie,

• banka, v ktorej máte pôvodný úver, vám zo zákona nesmie klásť žiadne prekážky,

• banky majú dohodnuté presné postupy týkajúce sa prevodu záložného práva a všetkého ostatného, čo súvisí s refinancovaním.

2. Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou

Aj dom či byt zaťažený hypotékou sa dá predať.  Existuje viacero možností, ako vyriešiť to, že na nehnuteľnosti je ťarcha záložného práva, a kým nebude hypotéka splatená, nehnuteľnosť patrí banke:

• predčasné splatenie hypotéky,

• prevod záložného práva  na inú nehnuteľnosť,

• prevzatie hypotéky kupujúcim nehnuteľnosti.

Výber možností závisí od konkrétnej situácie a vždy je podmienený komunikáciou s bankou, aj s kupujúcim.

Kedy sa oplatí splatiť hypotéku predčasne?

Toto je v hypotekárnom poradenstve bežná otázka, síce mierne „odtrhnutá od realiity“,  ale s jednoznačnou odpoveďou:  kedykoľvek, keď máte na predčasné splatenie financie. Treba si presne zrátať, koľko dokážete ušetriť v danom momente, keď na predčasné splatenie máte. Ušetríte ale vždy, pretože keď splatíte zostatok istiny, nebudete hypotéku roky preplácať na úrokoch.

Dĺžka splácania hypotéky…

… je jeden z kľúčových vstupných parametrov na výpočet nákladov hypotekárneho úveru.  Vôbec to ale neznamená, že ak máte podpísanú zmluvu na hypotekárny úver so splatnosťou 30 rokov, že ho musíte aj 30 rokov splácať a dlhodobo preplácať. Hypotéka sa dá splatiť predčasne prakticky kedykoľvek, niekedy aj bez poplatku za predčasné splatenie.  Podmienkou však je, aby ste na predčasné splatenie mali financie. Buď svoje, alebo napríklad konkurenčnej banky, do ktorej môžete svoju hypotéku „preniesť“  v rámci refinancovania.