Sklenený pohár plný bankoviek

Dĺžka splácania hypotéky: Kedy ju môžete splatiť?

23. 9. 2021
|
Dĺžka čítania: 8 min.

Kalkulačku na výpočet hypotéky má každá banka, ktorá na Slovensku ponúka hypotéky. Zmyslom hypotekárnych kalkulačiek nie je ale výpočet dĺžky splácania, práve naopak. Dĺžka splácania je jeden zo vstupných parametrov, na základe ktorých vám kalkulačka vyráta výšku splátky a ďalšie výsledky, ktoré pri hypotekárnom úvere potrebujete vedieť. Okrem toho kvalitné porovnávacie portály po zadaní kľúčových vstupných údajov porovnajú ponuky viacerých bánk a môžete si vybrať pre vás najvýhodnejšiu hypotéku. Poďme na to inak: neriešme dĺžku splácania ale to, kedy najskôr môžete hypotéku splatiť.

Hypotéka je dlhodobý úver

Princípom výhodnosti hypotekárneho úveru je jeho dlhodobosť, pretože keď je splácanie desiatok alebo stoviek tisíc eur rozložené na desiatky rokov, je menej „bolestivé“. Výška mesačnej splátky je podstatne nižšia, ako keby ste vysokú sumu splácali kratšie časové obdobie. Úverová matematika nepustí, preto je aj bežná minimálna doba splatnosti hypotéky 10 rokov a maximálna až 30. Okrem doby splatnosti je pri hypotékach dôležitá aj úroková sadzba – je vždy nižšia, ako pri iných typoch úverov.

Dá sa hypotéka splatiť skôr?

Predčasné splatenie hypotekárneho úveru je zo zákona možné.  Opäť ale hľadajme za otázkou určitú logiku: ten, kto si berie hypotéku, nemá financie na to, aby ju splatil skôr. O tejto možnosti nemá dôvod zvyčajne uvažovať, minimálne v čase, keď si hypotéku berie a zvlášť, keď sú na Slovensku limity hypoték nastavené Národnou bankou Slovenska také, aké sú:


  • DSTI – debt service to income – pomer splátok k čistému príjmu – maximálne 60 %,

  • DTI – debt to income – podiel všetkých dlhov k čistému ročnému príjmu – maximálne 8-násobok,

  • LTV  – loan to value – podiel dlhu k hodnote založenej nehnuteľnosti – 80 %.


Prakticky to znamená, že máte šancu dostať od banky 80 % hodnoty nehnuteľnosti, ktorou ručíte za hypotekárny úver – ak splníte podmienky. Vo výnimočných prípadoch to môže byť 90 %, vo veľmi výnimočných až 95 %. Zbytok, zvyčajne 20 % hodnoty nehnuteľnosti, musíte dofinancovať z vlastných prostriedkov. Kto by v takejto situácii uvažoval o predčasnom splatení hypotéky?

A čo s fixáciou?

Fixácia hypotéky, presnejšie fixácia úrokovej sadzby hypotéky je nástroj, ktorý má chrániť obe strany úverového vzťahu: banku pred tým, že dlžník sa rozhodne hypotéku splatiť predčasne a dlžníka pred rizikom, že úroky budú počas fixácie rapídne skákať. Fixácia už ale nie je strašiakom, od roku 2016 sú poplatky za predčasné splatenie úveru na bývanie stanovené v § 18 Zákona č. 90/2016 Z.z. o úveroch na bývanie  na 1 % z  predčasne splatenej sumy v čase podania žiadosti o predčasné splatenie.


Toto opatrenie, v úverovej brandži familiárne nazývané podľa predkladateľa novely zákona „Beblavého percento", zjednodušilo a zlacnilo predčasné splácanie hypoték. Právo na predčasné splatenie úveru na bývanie kedykoľvek počas trvania zmluvy o úvere je mimochodom zakotvené aj v Smernici Európskeho parlamentu a Rady Európy.


Náš TIP

Skúste pred uzatvorením zmluvy o hypotekárnom úvere požiadať hypotekárneho poradcu o výpočet nákladov predčasného splatenia konkrétnej hypotéky v konkrétnej banke, napríklad pri fixácii 5, 10 a 15 rokov. Možno budete prekvapení z výsledkov. Kvalitný poradca vám ponúkne aj výsledky výpočtu nákladov predčasného splatenia počas fixácie. Ak máte poradcu, ktorý je excelentný, mal by vám ako prvú voľbu ponúknuť hypotéku v banke, kde sú podmienky aktuálne najvýhodnejšie.


Okrem toho máte v čase ukončenia fixácie zo zákona právo predčasne splatiť časť hypotéky alebo rovno celý zostatok bez poplatkov. Ďalšia zaujímavá možnosť je v čase výročia podpisu zmluvy, kedy môžete predčasne a bez poplatkov splatiť až 20 % zostávajúcej istiny.

Situácie, kedy dochádza k predčasnému splateniu hypotéky

Niektoré sú v podstate bežné, niektoré čisto hypotetické a pravdepodobnosť niektorých sa blíži alebo je totožná s pravdepodobnosťou výhry v lotérii:


  • refinancovanie hypotéky:  keď „prenášate“ hypotéku do konkurenčnej banky, tá ju za vás vyplatí predčasne v pôvodnej banke, pričom novú hypotéku s lepšími podmienkami splácate už v novej banke,

  • predávate byt alebo dom zaťažený hypotékou,

  • zdedíte majetok alebo financie, ktoré vám umožnia predčasne splatiť zostávajúcu istinu hypotéky,

  • zarobíte toľko, že nemáte problém hypotéku splatiť,

  • vyhráte v lotérii.


Povenujme sa podrobnejšie situáciám, ktoré nie sú hypotetické a môžu reálne nastať.

1. Refinancovanie hypotéky

Možnosť refinancovania je dnes vysoko aktuálna, podľa štatistických dát zažívame na Slovensku doslova „refinančný boom“. Refinancovanie funguje v skratke takto:


  • ak nájdete banku, ktorá má výhodnejšie podmienky  splácania hypotéky, ako máte nastavené v zmluve, môžete „preniesť“  úver do nej,

  • oplatí sa to vždy, ak sú splátky refinancovanej hypotéky nielen nižšie, ale sú výhodné a prijateľné aj celkové náklady na refinancovanie,

  • banka, v ktorej máte pôvodný úver, vám zo zákona nesmie klásť žiadne prekážky,

  • banky majú dohodnuté presné postupy týkajúce sa prevodu záložného práva a všetkého ostatného, čo súvisí s refinancovaním.

2. Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou

Aj dom či byt zaťažený hypotékou sa dá predať.  Existuje viacero možností, ako vyriešiť to, že na nehnuteľnosti je ťarcha záložného práva, a kým nebude hypotéka splatená, nehnuteľnosť patrí banke:


  • predčasné splatenie hypotéky,

  • prevod záložného práva  na inú nehnuteľnosť,

  • prevzatie hypotéky kupujúcim nehnuteľnosti.


Výber možností závisí od konkrétnej situácie a vždy je podmienený komunikáciou s bankou, aj s kupujúcim.

Kedy sa oplatí splatiť hypotéku predčasne?

Toto je v hypotekárnom poradenstve bežná otázka, síce mierne „odtrhnutá od realiity“,  ale s jednoznačnou odpoveďou:  kedykoľvek, keď máte na predčasné splatenie financie. Treba si presne zrátať, koľko dokážete ušetriť v danom momente, keď na predčasné splatenie máte. Ušetríte ale vždy, pretože keď splatíte zostatok istiny, nebudete hypotéku roky preplácať na úrokoch.


Viete, že...

 náklady na úroky bežnej modelovej hypotéky vo výške 80 000 € pri splatnosti 20 rokov a úročení 2 % sú až 17 129, 60 €?  Pri takejto matematike má, samozrejme, aj dnes, v časoch historicky nízkych úrokových sadzieb, zmysel uvažovať nad predčasným splatením, ak naň máte financie. Ak nie, hľadajte banku s výhodnejšími podmienkami a hypotéku refinancujte.

Dĺžka splácania hypotéky…

 je jeden z kľúčových vstupných parametrov na výpočet nákladov hypotekárneho úveru.  Vôbec to ale neznamená, že ak máte podpísanú zmluvu na hypotekárny úver so splatnosťou 30 rokov, že ho musíte aj 30 rokov splácať a dlhodobo preplácať. Hypotéka sa dá splatiť predčasne prakticky kedykoľvek, niekedy aj bez poplatku za predčasné splatenie.  Podmienkou však je, aby ste na predčasné splatenie mali financie. Buď svoje, alebo napríklad konkurenčnej banky, do ktorej môžete svoju hypotéku „preniesť“  v rámci refinancovania.

Zdieľať článok

Súvisiace články

  • zmluva o pôžičke
    28. septembra 2022|Silvia Múdra
    Zmluva o pôžičke: Na tieto informácie nezabudnite

    Zmluva o pôžičke upravuje požičanie peňazí alebo nejakej veci. Aké podstatné náležitosti by mala takáto zmluva obsahovať? Pozrite si aj vzor zmluvy o pôžičke, podľa ktorého v prípade potreby vytvoríte svoju vlastnú zmluvu medzi veriteľom a dlžníkom.

  • podnikatel
    29. júna 2022|Miroslav Novysedlak
    7 dôvodov, prečo má podnikateľský úver zmysel

    Začínajúce podniky, ktoré chcú expandovať, majú spoločný úmysel – potrebujú financovanie. Hoci by bolo ideálne financovať ich podnikanie z vlastného vrecka, realita je iná. Väčšina začínajúcich podnikateľov nemá rezervný kapitál na investovanie do rastu. Na scénu preto prichádza podnikateľský úver.

  • nové bývanie mladého páru
    15. júna 2022|Silvia Múdra
    Fenomén s názvom hypotéka: Ako získať hypotéku pre mladých?

    Keď sa chce mladý človek osamostatniť a prestať využívať výhody “mama hotela”, má v zásade dve možnosti. Zobrať si podnájom alebo bývať vo vlastnom. Druhá možnosť sa dá zvládnuť s finančnou výpomocou, najčastejšie s hypotékou. Oplatí sa však dnes ešte hypotéka pre mladých? A aké sú jej podmienky?

  • Smutný muž
    10. júna 2022|Silvia Múdra
    Zneužitie osobných údajov: Čo vám hrozí?

    Môže sa to začať celkom nevinne, napríklad stratou občianskeho preukazu. Pokračovanie však nie je ani zďaleka zábavné. Podvodník, ktorý sa skryje za vašu identitu, si môže neoprávnene vybaviť pôžičku, ktorú by ste mali splácať vy. Ako sa brániť a čo v takýchto situáciách robiť?

  • investovať alebo neinvestovať do nehnuteľnosti
    28. apríla 2022|Silvia Múdra
    Výhody a nevýhody investovania do nehnuteľností

    Kúpa investičnej nehnuteľnosti s cieľom jej ďalšieho prenajímania je nepochybne veľmi obľúbenou formou investovania aj na Slovensku. Viete však, aké benefity a riziká sa spájajú s investovaním do nehnuteľností? Je práve táto forma investovania vhodná aj pre vás? Spísali sme pre vás niekoľko zásadných pre a proti.

  • podpis pôžičky
    10. apríla 2022|Silvia Múdra
    Kde najjednoduchšie získate pôžičku bez registra? Poradíme vám

    Nie každému sa podarí získať pôžičku v banke. Tie totiž posudzujú žiadateľov pomerne prísne. Ak ste nepochodili so žiadosťou o úver v banke, prichádzajú na rad iné subjekty, ktoré vám spravidla  vedia poskytnúť pôžičku za menej striktných podmienok. Vybrali sme pre vás niekoľko overených poskytovateľov, u ktorých má šancu na získanie pôžičky takmer každý.

  • mama a dieťa
    20. marca 2022|Silvia Múdra
    Kde vám poskytnú pôžičku, keď ste na materskej dovolenke?

    Výška materského či rodičovského príspevku často nepostačuje ani na financovanie základných potrieb mamičky s dieťatkom. Obzvlášť vtedy, ak ide o osamelé matky. Ak financie nepostačujú, riešením môže byť pôžička pre ženy na materskej dovolenke. Ako a kde ju môžete získať?

  • moderny bungalov
    17. februára 2022|Ján Schneider
    Bungalov na kľúč: Koľko vás takýto dom bude stáť?

    Napriek rekordne vysokým a stále stúpajúcim cenám nehnuteľností, nárastu cien stavebných materiálov aj stavebných prác pokračuje na Slovensku stavebný boom. Dnes je lacnejšie postaviť menší prízemný dom s výmerou trojizbového bytu, ako kúpiť porovnateľne veľký byt v rovnakej lokalite. V prímestských obytných zónach teda stále vyrastajú ako huby po daždi „satelitné dedinky“ jednopodlažných rodinných domov – bungalovov. Ak snívate o takomto dome a chcete si ho dať postaviť na kľúč, čítajte, čo potrebujete vedieť.

  • Mladí snívajú o pôžičke
    31. januára 2022|Silvia Múdra
    Pôžička pre mladých s prémiou je minulosťou. Čo s ňou získate teraz?

    Pôžička pre mladých so štátnou prémiou už síce neexistuje, ale ľudia do 35 rokov sa môžu stále dostať k výhodnejšej hypotéke. Mladí ľudia majú totiž možnosť získať hypotéku s daňovým bonusom. Poradíme vám, ako si daňový bonus uplatniť a akú sumu s ním ušetríte.

  • 50 EUR
    26. januára 2022|Michaela Pősová
    Chcem požičať peniaze známemu: Je to naozaj dobré rozhodnutie?

    V prípade, že sa ľudia ocitnú v zložitejšej finančnej situácii a sú nútení požičať si peniaze, hľadajú rôzne spôsoby. Spravidla hneď prvou voľbou býva rodina, prípadne nejakí známi. Obrátil sa niekto v tejto záležitosti aj na vás? Pred rozhodnutím zvážte riziko, že vám peniaze nevráti alebo ich vrátenie bude trvať dlhšie, ako ste zo začiatku očakávali.