Sklenený pohár plný bankoviek

Dĺžka splácania hypotéky: Kedy ju môžete splatiť?

23. 9. 2021
|
Dĺžka čítania: 8 min.

Kalkulačku na výpočet hypotéky má každá banka, ktorá na Slovensku ponúka hypotéky. Zmyslom hypotekárnych kalkulačiek nie je ale výpočet dĺžky splácania, práve naopak. Dĺžka splácania je jeden zo vstupných parametrov, na základe ktorých vám kalkulačka vyráta výšku splátky a ďalšie výsledky, ktoré pri hypotekárnom úvere potrebujete vedieť. Okrem toho kvalitné porovnávacie portály po zadaní kľúčových vstupných údajov porovnajú ponuky viacerých bánk a môžete si vybrať pre vás najvýhodnejšiu hypotéku. Poďme na to inak: neriešme dĺžku splácania ale to, kedy najskôr môžete hypotéku splatiť.

Hypotéka je dlhodobý úver

Princípom výhodnosti hypotekárneho úveru je jeho dlhodobosť, pretože keď je splácanie desiatok alebo stoviek tisíc eur rozložené na desiatky rokov, je menej „bolestivé“. Výška mesačnej splátky je podstatne nižšia, ako keby ste vysokú sumu splácali kratšie časové obdobie. Úverová matematika nepustí, preto je aj bežná minimálna doba splatnosti hypotéky 10 rokov a maximálna až 30. Okrem doby splatnosti je pri hypotékach dôležitá aj úroková sadzba – je vždy nižšia, ako pri iných typoch úverov.

Dá sa hypotéka splatiť skôr?

Predčasné splatenie hypotekárneho úveru je zo zákona možné.  Opäť ale hľadajme za otázkou určitú logiku: ten, kto si berie hypotéku, nemá financie na to, aby ju splatil skôr. O tejto možnosti nemá dôvod zvyčajne uvažovať, minimálne v čase, keď si hypotéku berie a zvlášť, keď sú na Slovensku limity hypoték nastavené Národnou bankou Slovenska také, aké sú:


  • DSTI – debt service to income – pomer splátok k čistému príjmu – maximálne 60 %,

  • DTI – debt to income – podiel všetkých dlhov k čistému ročnému príjmu – maximálne 8-násobok,

  • LTV  – loan to value – podiel dlhu k hodnote založenej nehnuteľnosti – 80 %.


Prakticky to znamená, že máte šancu dostať od banky 80 % hodnoty nehnuteľnosti, ktorou ručíte za hypotekárny úver – ak splníte podmienky. Vo výnimočných prípadoch to môže byť 90 %, vo veľmi výnimočných až 95 %. Zbytok, zvyčajne 20 % hodnoty nehnuteľnosti, musíte dofinancovať z vlastných prostriedkov. Kto by v takejto situácii uvažoval o predčasnom splatení hypotéky?

A čo s fixáciou?

Fixácia hypotéky, presnejšie fixácia úrokovej sadzby hypotéky je nástroj, ktorý má chrániť obe strany úverového vzťahu: banku pred tým, že dlžník sa rozhodne hypotéku splatiť predčasne a dlžníka pred rizikom, že úroky budú počas fixácie rapídne skákať. Fixácia už ale nie je strašiakom, od roku 2016 sú poplatky za predčasné splatenie úveru na bývanie stanovené v § 18 Zákona č. 90/2016 Z.z. o úveroch na bývanie  na 1 % z  predčasne splatenej sumy v čase podania žiadosti o predčasné splatenie.


Toto opatrenie, v úverovej brandži familiárne nazývané podľa predkladateľa novely zákona „Beblavého percento", zjednodušilo a zlacnilo predčasné splácanie hypoték. Právo na predčasné splatenie úveru na bývanie kedykoľvek počas trvania zmluvy o úvere je mimochodom zakotvené aj v Smernici Európskeho parlamentu a Rady Európy.


Náš TIP

Skúste pred uzatvorením zmluvy o hypotekárnom úvere požiadať hypotekárneho poradcu o výpočet nákladov predčasného splatenia konkrétnej hypotéky v konkrétnej banke, napríklad pri fixácii 5, 10 a 15 rokov. Možno budete prekvapení z výsledkov. Kvalitný poradca vám ponúkne aj výsledky výpočtu nákladov predčasného splatenia počas fixácie. Ak máte poradcu, ktorý je excelentný, mal by vám ako prvú voľbu ponúknuť hypotéku v banke, kde sú podmienky aktuálne najvýhodnejšie.


Okrem toho máte v čase ukončenia fixácie zo zákona právo predčasne splatiť časť hypotéky alebo rovno celý zostatok bez poplatkov. Ďalšia zaujímavá možnosť je v čase výročia podpisu zmluvy, kedy môžete predčasne a bez poplatkov splatiť až 20 % zostávajúcej istiny.

Situácie, kedy dochádza k predčasnému splateniu hypotéky

Niektoré sú v podstate bežné, niektoré čisto hypotetické a pravdepodobnosť niektorých sa blíži alebo je totožná s pravdepodobnosťou výhry v lotérii:


  • refinancovanie hypotéky:  keď „prenášate“ hypotéku do konkurenčnej banky, tá ju za vás vyplatí predčasne v pôvodnej banke, pričom novú hypotéku s lepšími podmienkami splácate už v novej banke,

  • predávate byt alebo dom zaťažený hypotékou,

  • zdedíte majetok alebo financie, ktoré vám umožnia predčasne splatiť zostávajúcu istinu hypotéky,

  • zarobíte toľko, že nemáte problém hypotéku splatiť,

  • vyhráte v lotérii.


Povenujme sa podrobnejšie situáciám, ktoré nie sú hypotetické a môžu reálne nastať.

1. Refinancovanie hypotéky

Možnosť refinancovania je dnes vysoko aktuálna, podľa štatistických dát zažívame na Slovensku doslova „refinančný boom“. Refinancovanie funguje v skratke takto:


  • ak nájdete banku, ktorá má výhodnejšie podmienky  splácania hypotéky, ako máte nastavené v zmluve, môžete „preniesť“  úver do nej,

  • oplatí sa to vždy, ak sú splátky refinancovanej hypotéky nielen nižšie, ale sú výhodné a prijateľné aj celkové náklady na refinancovanie,

  • banka, v ktorej máte pôvodný úver, vám zo zákona nesmie klásť žiadne prekážky,

  • banky majú dohodnuté presné postupy týkajúce sa prevodu záložného práva a všetkého ostatného, čo súvisí s refinancovaním.

2. Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou

Aj dom či byt zaťažený hypotékou sa dá predať.  Existuje viacero možností, ako vyriešiť to, že na nehnuteľnosti je ťarcha záložného práva, a kým nebude hypotéka splatená, nehnuteľnosť patrí banke:


  • predčasné splatenie hypotéky,

  • prevod záložného práva  na inú nehnuteľnosť,

  • prevzatie hypotéky kupujúcim nehnuteľnosti.


Výber možností závisí od konkrétnej situácie a vždy je podmienený komunikáciou s bankou, aj s kupujúcim.

Kedy sa oplatí splatiť hypotéku predčasne?

Toto je v hypotekárnom poradenstve bežná otázka, síce mierne „odtrhnutá od realiity“,  ale s jednoznačnou odpoveďou:  kedykoľvek, keď máte na predčasné splatenie financie. Treba si presne zrátať, koľko dokážete ušetriť v danom momente, keď na predčasné splatenie máte. Ušetríte ale vždy, pretože keď splatíte zostatok istiny, nebudete hypotéku roky preplácať na úrokoch.


Viete, že...

 náklady na úroky bežnej modelovej hypotéky vo výške 80 000 € pri splatnosti 20 rokov a úročení 2 % sú až 17 129, 60 €?  Pri takejto matematike má, samozrejme, aj dnes, v časoch historicky nízkych úrokových sadzieb, zmysel uvažovať nad predčasným splatením, ak naň máte financie. Ak nie, hľadajte banku s výhodnejšími podmienkami a hypotéku refinancujte.

Dĺžka splácania hypotéky…

 je jeden z kľúčových vstupných parametrov na výpočet nákladov hypotekárneho úveru.  Vôbec to ale neznamená, že ak máte podpísanú zmluvu na hypotekárny úver so splatnosťou 30 rokov, že ho musíte aj 30 rokov splácať a dlhodobo preplácať. Hypotéka sa dá splatiť predčasne prakticky kedykoľvek, niekedy aj bez poplatku za predčasné splatenie.  Podmienkou však je, aby ste na predčasné splatenie mali financie. Buď svoje, alebo napríklad konkurenčnej banky, do ktorej môžete svoju hypotéku „preniesť“  v rámci refinancovania.

Ako sa vám tento článok páčil?

Zdieľať článok

Súvisiace články

  • auto na dialnici
    20. februára 2023|Richard Zona
    Diaľničná známka: Oplatí sa vám kupovať celoročnú?

    Viete, aký typ diaľničnej známky si môžete kúpiť a za akú cenu v roku 2023? Je výhodnejšia celoročná diaľničná známka alebo s kratšou platnosťou? Ak sa chcete o tom dozvedieť viac, prečítajte si náš článok.

  • Autíčko s kalkulačkou a perom na notese
    30. januára 2023|Silvia Múdra
    Povinné zmluvné poistenie s atraktívnymi bonusmi

    Uzavretie PZP je zákonnou povinnosťou každého majiteľa vozidla. Konkurenčné prostredie poisťovní je značne silné a vďaka tomu si aj v prípade povinného zmluvného poistenia môžete vyberať z atraktívnych bonusov. V nasledujúcich riadkoch vám predstavíme aspoň niektoré z nich.

  • Sediaca žena fotiaca si scenériu
    22. januára 2023|Barbora Petříková
    Cestovné poistenie v kocke

    To posledné, čo by chcel človek zažiť počas cestovania alebo pobytu v zahraničí, sú akékoľvek zdravotné komplikácie seba alebo svojich spolucestujúcich. Chceme či nechceme, takéto situácie niekedy nastávajú, a práve v podobných prípadoch vám môže byť veľmi užitočné cestovné poistenie.To posledné, čo by chcel človek zažiť počas cestovania alebo pobytu v zahraničí, sú akékoľvek zdravotné komplikácie seba alebo svojich spolucestujúcich. Chceme či nechceme, takéto situácie niekedy nastávajú, a práve v podobných prípadoch vám môže byť veľmi užitočné cestovné poistenie.

  • Dve havarované autá
    18. januára 2023|Silvia Múdra
    Havarijná poistka na auto: 5 otázok, ktoré by ste mali zvážiť pred uzavretím

    Rozhodujete sa, či sa vám oplatí uzatvoriť havarijné poistenie? Pripravili sme pre vás 5 otázok, na ktoré by ste mali poznať odpoveď. Ich zodpovedanie vám pomôže pri rozhodovaní, či je kasko pre vás výhodné.Rozhodujete sa, či sa vám oplatí uzatvoriť havarijné poistenie? Pripravili sme pre vás 5 otázok, na ktoré by ste mali poznať odpoveď. Ich zodpovedanie vám pomôže pri rozhodovaní, či je kasko pre vás výhodné.

  • rodina vonku
    08. januára 2023|Michaela Pősová
    10 tipov, kam s deťmi na výlet cez jarné prázdniny

    Jarné prázdniny, tak ako každé prázdniny, sú dôvodom na radosť. Čas, kedy človek nemusí myslieť na povinnosti, je určite príjemnou zmenou nielen pre deti, ale aj pre rodičov. Prinášame vám preto desať tipov na jednodňové výlety, ktoré si ako rodina môžete užiť spolu počas nadchádzajúcich jarných prázdnin. Takže, kam s deťmi na výlet?

  • nezverejnené evidenčné číslo vozidla
    30. decembra 2022|Martina Pisarčíková
    Zmeny k novým tabuľkám s EČV: Čo čaká motoristov?

    O nových evidenčných číslach sa začalo hovoriť už v roku 2021. Zmena ich výzoru a používania mala prísť do platnosti v marci 2022. Nestalo sa tak a po najnovších úpravách je v hre ďalší dátum, presnejšie 1. január 2023. Aké zmeny môžu motoristi očakávať?

  • žena na Maledivy
    29. decembra 2022|Ján Schneider
    Užite si raj plný zážitkov: Tipy, kam na exotickú dovolenku

    Ľudia sú rôzni a tak, ako máme napríklad špecifické chuťové preferencie alebo rozdielny vkus, aj pri cestovaní to máme každý inak. Ak niekomu poviete, že konkrétna destinácia, kam sa chystáte na dovolenku, je čistá exotika, pre neho to môže byť úplne bežná lokalita. Tipov, kam na exotickú dovolenku je neúrekom, preto skúsime z nich vybrať niekoľko zaujímavých.

  • partia kamarátov na zasnežených horách
    20. decembra 2022|Silvia Múdra
    Nešťastie (vraj) nechodí po horách. Ako byť na horách v bezpečí počas zimnej sezóny?

    Známe príslovie hovorí, že nešťastie nechodí po horách, ale po ľuďoch. My však vieme, že je to trochu inak. Nešťastie často postihuje práve ľudí v horách. Preto je mimoriadne dôležité myslieť na možné riziká vopred. Čaká vás lyžovačka v Rakúsku alebo lyžovačka v Tatrách? Okrem kvalitného výstroja sa vyzbrojte aj kvalitným poistením. Dostupné možnosti vám predstavíme v nasledujúcich riadkoch.Známe príslovie hovorí, že nešťastie nechodí po horách, ale po ľuďoch. My však vieme, že je to trochu inak. Nešťastie často postihuje práve ľudí v horách. Preto je mimoriadne dôležité myslieť na možné riziká vopred. Čaká vás lyžovačka v Rakúsku alebo lyžovačka v Tatrách? Okrem kvalitného výstroja sa vyzbrojte aj kvalitným poistením. Dostupné možnosti vám predstavíme v nasledujúcich riadkoch.

  • autá jazdiace po zasneženej ceste
    09. decembra 2022|Martina Pisarčíková
    Ako zvládnuť zimu za volantom?

    Zima je jedným z najnáročnejších období pre nejedného vodiča. Poľadovica a nízke teploty zvyšujú riziko dopravnej nehody či inej kolízie, ktorá môže skončiť nešťastím. Ak sa tomu chcete vyhnúť, nezabudnite sa na chladné ročné obdobie správne pripraviť. Ako na to? Máme pre vás praktické tipy.

  • auto-súčiastky
    30. novembra 2022|Silvia Múdra
    Vyradenie starého vozidla z evidencie: Aké sú možnosti?

    Priemerná životnosť vozidla je 12 až 15 rokov. Po uplynutí tohto obdobia sa často stáva nepojazdným a je potrebné ho vyradiť z evidencie. Ako takýto proces prebieha? Je možné takéto vozidlo rozpredať na náhradné diely alebo je potrebné ho zošrotovať? Zaujímajú vás poplatky s tým spojené? Všetky odpovede sa dozviete v nasledujúcich riadkoch.